한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김현의 보증금 172,000,000원 중 미배당 67,958,620원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가
217,000,000원
평가금액
최저가
106,330,000원
2회 유찰
실질취득 부담
174,288,620원
낙찰가+예상 인수액
매수인 인수
67,958,620원
임차보증금 미배당
인천지방법원 2025타경513030. 인천 부평구 부평동 서린레이크 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가는 2.17억, 현재 최저매각가는 1.0633억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 을구에 등록된 주택임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재해 낙찰 후 부담할 수 있는 보증금 문제가 핵심입니다.
임차인 김현은 2020년 8월 31일 전입·확정일자를 갖추고 있으며, 임차보증금은 172,000,000원입니다. 현재 회차 기준 배당으로는 104,041,380원만 배당되고 부족분 67,958,620원이 발생합니다. 따라서 낙찰가만으로 판단하지 말고 실질취득가액 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 496-2 서린레이크 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 제2층 제201호 67.66㎡ |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 을구 5번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수 가능 권리로 표시되었습니다. 김현 임차인은 대항력 있음·우선변제권 행사 가능 상태이며, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김현 | 172,000,000원 | 有 | 가능 | 67,958,620원 가능 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 최저가 106,330,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당 후 부족 임차보증금 67,958,620원을 포함해 실질취득 부담은 약 174,288,620원입니다. 가격 비교는 최저가가 아니라 이 금액 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 김현 보증금 | 172,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 채권 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당 분배
감정가 vs 실질취득
최저가만 보면 낮아 보이나, 임차보증금 인수 가능액을 반영해야 합니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차보증금이 존재합니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다. 확약이 임차인 김현에게 적용되는 경우 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리될 수 있으나, 확약 범위를 벗어난 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부평동 소재 서린레이크로 주변은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 106,330,000원이라는 숫자만 보고 판단하지 말고 임차보증금 인수 가능액을 포함해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수에 어떤 영향을 주는지 원본 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 확인. 김현 임차인의 대항력·우선변제권 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 특성상 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 실질취득”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 경매 투자에서 중요한 것은 최저매각가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금과 확약 여부를 반영한 실질취득가입니다. 현재 확인되는 기준으로는 임차보증금 미배당 67,958,620원 인수 가능성이 있어 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 권리 확인과 확약 범위 검토가 끝난 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사례입니다.
