의정부지방법원 2025타경72141. 양주시 삼숭동 리치빌비 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 공부상 용도가 오피스텔로 적혀 있습니다. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 5층 503호이며, 소유자는 이은환입니다. 이은환은 2022.04.02. 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 취득했고, 2022.04.27. 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 매우 무겁습니다. 을구 1번에 이현숙의 주택임차권 239,000,000원이 있고, 전입 2023.01.05., 점유개시 2022.04.13., 확정일자 2022.04.15.입니다. 데이터상 말소기준인 2025.04.21. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 2026.07.08. 제출된 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 503호 |
| 도로명 | 경기도 양주시 삼숭로58번길 83 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 전용면적 | 67.718㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건 내 5층 503호 |
| 소유자 | 이은환 (2022.04.02. 매매 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 데이터상 2025.04.21. 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.02.27. 을구 1번 이현숙의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 임차보증금은 239,000,000원, 전입일은 2023.01.05., 확정일자는 2022.04.15.이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 · 제503호 전부 | 239,000,000원 | 2023.01.05 / 2022.04.15 | 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 68,630,400원이지만, 2026.07.08. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 본 분석 규칙상 매수인의 실질 승계액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 69.5%지만 ‘현재 시세’로 단정하면 안 된다
리치빌B 비교 자료의 전용면적은 67.718㎡로 대상과 면적이 일치합니다. 비교 거래 12건의 평균은 249,750,000원, 최저는 211,000,000원, 최고는 269,000,000원입니다. 현재 최저가 173,600,000원은 최근 12건 평균의 69.5%입니다.
다만 거래 시점을 반드시 같이 봐야 합니다. 자료상 최신 거래는 2022.07의 259,000,000원이고, 아래 표의 거래도 2021.08~2022.07에 집중돼 있습니다. 따라서 2026.09.09 경매 시점의 즉시 매매가를 이 평균으로 단정해서는 안 됩니다. 할인율 자체는 크지만 비교 실거래의 시차가 큰 만큼 현장 시세 재확인이 필수입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 67.72㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 67.72㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 61.84㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2022.04 | 67.72㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2022.01 | 64.93㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 64.78㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 65.01㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2021.12 | 67.72㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 64.93㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.08 | 61.84㎡ | 6 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 249,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 239,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산에서는 이현숙 보증금 중 68,630,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.08. 확약에 따라 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 173,600,000원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 사실상 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 68,630,400원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 56% | 138,880,000원 | 102,864,320원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 45% | 111,104,000원 | 130,251,456원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나므로 “최저가가 싸졌다”는 것만으로 매수인 총부담이 같이 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 2026.07.08. 확약이 있어, 본 분석 규칙상 그 미배당액을 실질 승계하지 않는 것으로 봅니다. 즉 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약의 효력 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용. 공부상 용도는 오피스텔이며, 토지는 근린생활시설·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건 내 5층 503호. 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 남동측 노폭 약 4m 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 토지. 공시지가 612,100원/㎡, 토지면적 436.0㎡, 지목 대, 평지입니다.
- 환금성. 리치빌B는 4세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.9회입니다. 이 사건은 이미 10회 유찰돼 매각 난도를 가격 외 요소까지 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.07.08. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용범위가 이현숙 임차권 전체에 미치는지 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 173,600,000원은 비교 거래 평균의 69.5%지만, 최신 비교 거래가 2022.07입니다. 2026년 현장 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 4세대 규모, 평균 유찰 7.9회, 현재 10회 유찰이라는 이력을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도, 대출·세금 적용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.27. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “이 물건은 가격보다 확약을 사는 경매다”
현재 최저가 173,600,000원만 보면 감정가 248,000,000원에서 크게 내려온 물건입니다. 과거 비교 실거래 평균 249,750,000원 대비 69.5%이기도 합니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 보증금 239,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있었고, 배당 계산만 따르면 현재 회차에서 68,630,400원이 남아 매수인에게 넘어오는 구조였습니다.
그 위험을 끊는 것이 바로 2026.07.08. 주택도시보증공사의 확약입니다. 이 확약을 반영하면 본 분석 규칙상 실질 인수는 0원*, 실질취득은 173,600,000원입니다. 다만 10회 유찰, 4세대 규모, 2022.07에 멈춘 비교 실거래를 감안하면 단순한 ‘저가 매수’로 평가하기에는 환금성과 가격 검증이 부족합니다. 권리의 승부처는 확약 원본, 가격의 승부처는 2026년 현장 시세입니다.
