인천지방법원 2025타경513057. 미추홀구 용현동 우솔빌 1동 5층 502호, 전용 62.44㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 홍성규는 2021년 1월 매매가 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2023.12.05. 김포세무서 압류이고, 이후 미추홀구 압류와 강제경매개시결정, 을구 7번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 소멸 여부만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차관계의 전입일은 2021.03.26., 확정일자는 2021.03.04.로 말소기준인 2023.12.05.보다 빠릅니다. 특히 임차권등기 보증금 130,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되지 않아 원래 계산상 미배당액 82,570,708원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-31 우솔빌 제1동 제5층 제502호 · 낙섬중로113번길 17-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.44㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 홍성규 · 2021.01.05. 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,925,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 규모 / 준공 | 8세대 · 2009.05.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
현재 등기부상 존속 권리 가운데 말소기준은 2023.12.05. 김포세무서 압류입니다. 그 뒤 2024.08.23. 미추홀구 압류와 2025.10.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 주택임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 그 임차관계의 전입·점유 및 확정일자는 2021년으로 더 빠릅니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제 구조를 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 2021.03.26 | 2021.03.04 | 130,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 실제 임차인 | 주식회 | 2021.03.26 | 2021.03.04 | 미상 | 대항력 | 우선변제 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 실제 임차인 수를 2명으로 계산하거나 보증금 130,000,000원을 별도 임차보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 그 실제 임차인의 보증금은 확인되지 않아, 이 부분이 확약의 적용 범위 밖이라면 매수인의 추가 승계액이 생길 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 38.1%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
우솔빌1동 전용 62.44㎡의 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 133,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 2025.10. 128,000,000원입니다. 최신 거래가 곧 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 62.44㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.04 | 62.44㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 62.44㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 62.44㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.44㎡ | 1건 | 128,000,000원 |
현재 최저매각가 48,706,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 38.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 비율은 최저가와 시세의 비교일 뿐 최종 실질취득가의 비교가 아닙니다. 확약 밖 실제 임차인의 보증금이 미상이므로 총 취득원가가 확정되지 않았기 때문입니다.
또 최근 거래는 과거 거래보다 -5.2% 하락한 추세입니다. 전체 평균 133,250,000원만을 기준으로 할인폭을 크게 보는 방식은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래인 128,000,000원을 중심으로 판단해야 하며, 그것조차 실질취득가가 확정된 뒤에야 의미 있는 비교가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,276,708원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 142,925,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 82,570,708원으로 산정됩니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 조정은 그 임차권에만 적용되며, 별도 실제 임차인의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 수인분당선 숭의역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 244.6㎡, 평지·가로장방형이며 북서측 세로와 접합니다. 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐, 거래량과 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각·배당 후 어떤 범위까지 말소와 인수배제를 보장하는지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 1명인 주식회의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 130,000,000원은 대위·승계 신고로 분류돼 별도 실제 임차인의 보증금과 단순 합산하면 안 됩니다.
- 최저가와 실질취득가 구분. 최저가 48,706,000원이 최근 12개월 평균의 38.1%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -5.2% 하락했습니다. 전체 평균보다 최근 128,000,000원 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 3회 유찰·소규모 다세대. 8세대 규모에 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 매수 후 재매각 기간과 유동성을 넉넉히 봐야 합니다.
- 관리비·세금·배당 원본 확인. 실제 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 배당요구 내용은 매각기일 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 38.1%”보다 먼저 볼 것은 확약의 범위다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 142,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,706,000원까지 내려온 물건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 128,000,000원이라 최저가만 비교하면 38.1% 수준입니다. 하지만 그 숫자가 이 물건의 실제 매입원가는 아닙니다.
을구 7번 주택임차권등기에 대해서는 말소동의 확약서가 제출돼, 원 계산상 82,570,708원인 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 실질 0원*으로 조정할 수 있습니다. 문제는 확약 밖입니다. 실제 임차인은 1명이고 그 보증금이 미상이므로, 최종 실질취득가는 아직 고정할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세 -5.2%, 8세대 소규모 다세대, 3회 유찰까지 겹칩니다.
확약 대상 인수는 해소됐지만, 가격 판단은 아직 보류. 실제 임차인의 보증금과 확약의 정확한 적용 범위를 확인해 실질취득가를 확정한 뒤, 그 금액을 최근 12개월 시세 128,000,000원과 비교하는 순서가 맞습니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
