의정부지방법원 2025타경72190. 경기도 의정부시 민락동 ‘민락송학글래드스톤앤그레이스모나코’ 1층 1045호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 도고산업개발주식회사이고, 2021년 11월 9일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 336,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
반면 물건 성격은 주의가 필요합니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이고 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계도 미상입니다. 감정가 435,000,000원에서 현재 최저매각가가 51,178,000원까지 내려오며 6회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 1층 1045호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 기준시점 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 도고산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 51,178,000원 (현재 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 277,963,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 소멸
임차인 없음. 권리관계의 핵심은 2021년 11월 9일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 권리는 현재 말소기준권리로 분석되어 있고, 경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2025년 8월 7일에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력도 확인됩니다. 신탁 관련 등기 중 일부는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 6회 유찰의 결과
감정가는 435,000,000원이지만 현재 회차 최저매각가는 51,178,000원입니다. 데이터상 현재 회차는 6회 유찰 상태이며, 매각가를 감정가로 나누면 약 11.77%입니다. 즉 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 또는 시장가격 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만으로 실제 저평가 여부를 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.77% | 51,178,000원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 35,824,600원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 25,077,220원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,321,204원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 336,000,000원 | 49,856,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,321,204원을 제외한 49,856,796원이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 336,000,000원 대비 미배당액은 286,143,204원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시된다고 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시된다고 평가됐습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 공공주택지구(민락2), 과밀억제권역 등에 해당하며 대로1류 및 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 13,548.2㎡, 공시지가 2,312,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 물건상태. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물 내 1층 1045호이며 기본적 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다. 기준시점 현재 공실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 판매시설(상점) 공실 상태이므로 현재 임차수요와 공실 기간, 낙찰 후 직접 사용 가능성을 먼저 확인하세요.
- 환금성 확인. 6회 유찰된 상업용 집합건물인 만큼 낮은 최저가보다 실제 재매각 가능성과 임대수익 확보 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 51,178,000원 기준 집행비용 1,321,204원을 제외하면 농협은행주식회사에 49,856,796원이 배당되며 채권최고액 336,000,000원 중 286,143,204원이 미배당으로 남습니다.
- 인수 위험. 현재 분석상 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 실제 현장 상태와 상권·임대료 수준을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 높은 수익성”
권리분석 측면에서는 임차인 없음·인수 0원·말소기준권리 이후 소멸이라는 구조가 명확합니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상업용 공실과 환금성입니다. 감정가 435,000,000원에서 6회 유찰 뒤 51,178,000원까지 낮아졌고 7회 유찰 시 35,824,600원, 8회 유찰 시 25,077,220원까지 더 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 매수 후 임대·매각이 실제로 가능한지 확인하는 것이 핵심입니다.
