의정부지방법원 2025타경72196. 경기도 의정부시 의정부동 혜성루첸리 11층 1104호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 홍세현이고, 2022년 5월 27일 거래가액은 300,000,000원입니다. 2022년 1월 21일 소유권보존 후 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 이후 홍세현 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2025년 4월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
권리의 핵심은 2024년 5월 24일 설정된 정지윤의 주택임차권입니다. 임차보증금은 300,000,000원, 전입일은 2022년 5월 20일, 확정일자는 2022년 5월 2일로 기재돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조였습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026년 8월 7일 제출한 사실이 적시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수 위험은 확약으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72196 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 36.851㎡ |
| 소유자 | 홍세현 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (현재 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,151,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차인 | 정지윤 · 임차보증금 300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약으로 인수 0원
정지윤 임차권의 핵심. 임대차계약일자는 2022년 4월 26일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 5월 20일, 확정일자는 2022년 5월 2일이며 2024년 5월 24일 임차권등기가 접수됐습니다. 등기부상 보증금은 300,000,000원입니다. 당초라면 매수인 인수 위험이 있는 권리이지만, 2026년 8월 7일 제출된 확약에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의합니다. 본 건의 임차인 인수는 0원으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 우선변제는 행사, 대항력은 포기
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지윤 | 제1104호 전부 · 주거 (임차권등기) | 300,000,000원 | 확약으로 포기 | 행사 | 0원 |
임차권은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 상태이며, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계와 실제 임차인을 별도로 중복 집계하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권은 행사 대상이지만, 대항력은 제출된 확약에 의해 포기됩니다.
③ 시세 비교 — 평균에는 근접하지만 최신거래보다 높다
혜성루첸리 최근 거래는 확인된 7건이며, 평균 거래금액은 257,857,142원입니다. 최저가는 256,000,000원으로 최근 12개월 평균의 99.3% 수준입니다. 다만 최신 거래는 2022년 7월의 234,000,000원으로, 현재 최저가가 최신거래보다 22,000,000원 높습니다. 따라서 평균값만 보고 싸다고 판단하기보다 최신 거래와 현재 매각가격의 차이를 먼저 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 34.2㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.05 | 36.07㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2022.03 | 36.07㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 36.85㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2022.01 | 36.07㎡ | 7 | 242,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 257,857,142원 |
거래가격 범위는 234,000,000원~315,000,000원입니다. 감정가 256,000,000원은 평균보다 1,857,142원 낮지만, 최신 거래 234,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 가격을 ‘저렴하다’고 단정할 근거는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 정지윤 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,151,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권자 총액 317,151,052원은 전액 미배당이고, 매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제로 소진됩니다. 배당모형에서 계산된 48,384,000원의 매수인 인수는 2026년 8월 7일 확약 적용으로 정지윤에 대해서는 실질 인수액 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재해 종합적인 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 16층 건물의 11층 1104호이며 위생시설·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 사다리형 토지이며 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 154.7㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 확인되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 47세대 규모이며 최근 거래는 7건, 확인된 거래금액은 234,000,000원~315,000,000원입니다. 평균 유찰 8.0회와 매각이력 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 범위 확인. 정지윤에 대해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 인수 0원이지만, 실제 매각서류와 확약 내용의 적용 범위를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 최신거래 우선. 평균 257,857,142원보다 1,857,142원 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 최신 거래 234,000,000원과의 가격차를 우선 검토하세요.
- 유찰 지속성. 현재 5회 유찰, 단지 평균 8.0회 유찰이므로 추가 유찰 가능성과 실제 응찰가 형성을 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022년 5월 27일 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 등기와 매각절차상 취급을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 핵심은 확약으로 인수 리스크가 정리됐다는 점입니다. 임차보증금 3억원의 대항력은 포기되고 임차권등기도 말소에 동의하므로, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가·최저가 256,000,000원으로 최근 평균 257,857,142원과 거의 같고, 최신 거래 234,000,000원보다는 높습니다. 여기에 현재 5회 유찰, 단지 평균 8.0회 유찰, 매각이력 0.0%가 겹칩니다. 권리는 정리됐지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
