💰 179,200,000원 📉 69.5% 🧾 실질 인수 0원 🔁 6회 유찰
의정부지방법원 2025타경72196. 혜성루첸리 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 홍세현은 2022.05.14. 매매를 원인으로 300,000,000원에 취득했고, 2025.04.29. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기만 보면 매우 위험해 보이는 선순위 임차권입니다. 임차권자 정지윤은 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고 2022.05.02. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 300,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025.04.29.보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분 124,108,800원이 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 정지윤의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계했고, “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 2026.8.7. 제출했다고 기재돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 없어 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72196 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 전용면적 | 36.851㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 홍세현 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,151,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지윤 | 제1104호 전부 | 300,000,000원 | 2022.05.20 | 2022.05.02 | 대항력 有 우선변제 대항력 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 정지윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실거주 임차인이 아니라 정지윤의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 보증금을 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 2022년
혜성루첸리는 47세대, 2022.01.05. 사용승인된 건물입니다. 전용면적이 매칭된 거래를 포함한 실거래 표본은 7건이며, 평균 거래금액은 257,857,142원, 최저 234,000,000원, 최고 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 이 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 34.2㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.05 | 36.07㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2022.03 | 36.07㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 36.85㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2022.01 | 36.07㎡ | 7 | 242,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 257,857,142원 |
가격만 놓고 보면 감정가 256,000,000원도 거래 평균과 비슷한 수준이고, 현재 최저가 179,200,000원은 최신 거래 234,000,000원보다도 낮습니다. 다만 제공된 실거래가 모두 2022년 거래이므로, 현재 매각기일과의 시간 간격을 무시하고 69.5%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 정지윤 보증금 | 300,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,151,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 124,108,800원으로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있으므로 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 179,200,000원 | 124,108,800원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 143,360,000원 | 159,447,040원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 114,688,000원 | 187,717,632원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인이 떠안는 금액도 늘어나는 구조였습니다. 이 사건은 그 핵심 위험을 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해소했다는 점이 가장 중요합니다. 다만 확약 효력은 정지윤 임차권에 한정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·아파트·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철역이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생시설·급배수·도시가스 난방·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함되고 대로2류 및 도시철도에 접합니다.
- 환금성. 총 47세대이며, 경매 평균 유찰 8.6회·매각률 0.0%라는 통계는 가격 할인과 별개로 환금성 위험을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.8.7. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 1번 주택임차권이 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 거래 표본은 2022년이므로, 2026.10.20 입찰 전 현재 호가·실거래를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
- 환금성 우선. 6회 유찰, 단지 평균 8.6회 유찰, 매각률 0.0%를 감안하면 단순 할인율보다 재매각 가능성과 실제 매수층을 먼저 봐야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 풀었지만, 시장 위험은 남았다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 179,200,000원보다 커서 피해야 할 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 124,108,800원의 부족분이 잡힙니다.
그러나 주택도시보증공사가 보증금반환채권 양수인으로 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저매각가인 179,200,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 거래 평균 257,857,142원의 69.5% 수준으로 내려왔지만, 이미 6회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 8.6회, 매각률은 0.0%입니다. 더구나 비교 가능한 거래는 2022년 표본입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 검증이 남은 물건입니다. 할인율만 보고 높은 등급을 줄 수 없는 이유입니다.
