69,090,000원
인천지방법원 2025타경513114. 미추홀구 숭의동 ‘예인아트빌’ 제1층 제102호, 전용 60.42㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 141,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 69,090,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 유성선으로, 2019.12.26. 매매를 원인으로 2019.12.30. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2022.06.09.입니다. 남동세무서장이 권리자로 등기한 압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 현재 문제되는 임차인의 전입일은 2019.11.29.로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 있는 구조입니다. 단순히 “말소기준권리 이후 권리는 소멸한다”는 일반론만 보고 넘어가면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 1층102호 · 경인로116번길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.42㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 유성선 (2019.12.26. 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,775,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준권리는 2022.06.09. 국 압류입니다. 이후 2025.02.12. 미추홀구 압류와 2026.01.16. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준보다 빠른 2019.11.29.이므로 임차권 문제는 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 확약 밖 위험이 남는다
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제1층 제102호 60.42㎡ 전부 2019.11.29. | 105,000,000원 | 2019.11.04. | 대항력 있음 우선변제 대위·승계 |
| 주식회 | 주거 2019.11.29. | 미상 | 2019.11.04. | 대항력 있음 우선변제 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시되어 있으므로 105,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명(주식회)으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 141,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,363,000원, 4회 유찰 시 33,854,100원입니다.
하지만 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 현재 사건은 최저가보다 임차인 인수 범위가 실질 취득비용을 좌우할 수 있는 물건입니다. 확약 대상 임차권은 실질 0원으로 보더라도, 실제 임차인 1명의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 105,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 112,775,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 한국토지주택공사 보증금 부족분 37,553,620원을 매수인 인수로 계산하지만, 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 확약 밖 실제 임차인의 보증금은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 제1층 제102호입니다. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 입지. 미추홀구 숭의동 미추홀구청 동북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 동북측 인근에 경인전철 제물포역이 있고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 서북측으로 세로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래에 관한 허가구역은 2025.8.26-2026.8.25로 표시되어 있습니다.
- 토지. 대지 241.0㎡, 공시지가 1,655,000원/㎡이며 다세대 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 예인아트빌은 10세대, 2003-01-09 준공이며 이 건물 관련 경매의 평균 유찰 횟수는 2.6회로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상이 을구 9번 한국토지주택공사 임차권임을 원문에서 확인하고, 말소 조건과 실행 절차까지 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. 주식회의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확정되지 않으면 전체 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도 105,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 49%만 보고 응찰 금지. 최저가는 감정가의 49%이지만 동일 면적 실거래 비교 근거가 없어 시세상 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 배당순위 재확인. 현재 배당표는 집행비용 1,643,620원, 한국토지주택공사 67,446,380원, 서울보증보험 주식회사 0원으로 계산되어 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약 밖 보증금이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 141,000,000원에서 2회 유찰되어 69,090,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2022.06.09. 압류보다 앞선 2019.11.29. 전입 임차인이 있어 원칙적으로는 대항력 인수형 구조입니다.
한국토지주택공사의 105,000,000원 임차권은 현재 회차에서 37,553,620원이 미배당되는 계산이지만, 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고이고, 실제 임차인 주식회 1명의 보증금은 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “주된 등기 임차권은 확약으로 해소되지만, 전체 권리가 깨끗해진 것은 아니다”입니다. 확약 밖 실제 임차인의 보증금을 확인하기 전에는 최저가 69,090,000원만을 근거로 싸다고 평가하거나 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 가격보다 임차인 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
