의정부지방법원 2025타경72201. 의정부동 혜성루첸리 10층 1003호, 전용 31.721㎡의 아파트(원룸형)입니다. 현재 소유자는 김건회이고, 2022.02.11. 매매를 원인으로 2022.03.08. 소유권을 취득했습니다. 거래가액은 248,000,000원입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2023.07.13. 의정부세무서장 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞서 박진우 임차인의 전입·점유가 2022.02.21. 시작됐다는 점입니다.
즉 형식적인 권리순서만 보면 박진우 임차인은 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖습니다. 보증금은 248,000,000원이고 확정일자도 2022.01.28.로 갖춰져 있습니다. 현재 최저가 159,600,000원에서 집행비용 3,034,400원을 제외한 156,565,600원이 임차보증금에 배당되면, 보증금 부족분은 91,434,400원입니다. 통상이라면 이 부족분이 낙찰자에게 넘어와 실질취득가가 보증금 수준까지 올라가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형) · 전용 31.721㎡ · 16층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김건회 · 2022.03.08. 소유권이전 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (감정가 70% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2022.01.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약으로 해소
말소기준권리는 2023.07.13. 국의 압류입니다. 이후 의정부시 압류와 2025.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박진우 임차권등기는 2024.02.27. 등기됐지만, 실제 전입·점유는 2022.02.21.로 훨씬 빠릅니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 제1003호 전부 · 주거(임차권등기) | 248,000,000원 | 2022.02.21. / 2022.01.28. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박진우는 배당요구를 했고 확정일자를 갖춰 우선변제권 행사도 가능합니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 집계되는 사람은 없습니다. 다만 주택도시보증공사가 신청채권자로 경매를 진행하고 있으며, 확약은 이 임차보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 합니다.
② 가격 비교 — 실질취득 159,600,000원 기준으로 본다
이 사건은 원칙적인 대항력 인수형 계산과 확약 반영 결과가 크게 다릅니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 매수인 인수 추정액이 91,434,400원이지만, 확약을 반영하면 실질 인수 0원이므로 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 159,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 31.72㎡ | 10 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 34.2㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 31.72㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 233,250,000원 |
최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 233,250,000원, 최신 거래는 213,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득가 159,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.4%입니다. 확약이 확실히 이행된다는 전제에서는 가격 자체는 감정가와 과거 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 박진우 보증금(우선변제) | 248,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산에서는 임차보증금 부족분 91,434,400원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 70% | 159,600,000원 | 91,434,400원 | 159,600,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 56% | 127,680,000원 | 122,907,520원 | 127,680,000원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 45% | 102,144,000원 | 148,086,016원 | 102,144,000원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있으므로 확약의 효력이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질취득가가 각 회차 매각가와 같아집니다. 따라서 이 물건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 유찰이 실제 가격 하락으로 연결될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 의정부중앙역 북동측 인근. 주변은 노선 상가지대로 학교·공원·아파트·오피스텔·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물의 10층 1003호, 사용승인일은 2022.01.05.입니다.
- 용도. 감정평가상 구분건물 아파트(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 남측 약 30m 도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,123,000원/㎡, 평지·사다리형, 광대로한면 조건입니다.
- 규모. 혜성루첸리는 47세대이며, 실거래 표본은 4건입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서와 배당·말소 절차에 어떻게 반영되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 91,434,400원 숫자를 혼동하지 말 것. 이는 현재 회차의 원칙적 미배당 보증금 인수액입니다. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 대한 경매 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 가격만의 문제인지, 권리·점유·상품성·대출·시장성 등 다른 원인이 있는지 현장과 법원 기록을 함께 점검해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 표본이 2022년 4건이므로 2026년 현재 매물·호가·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 10회 유찰은 남아 있다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 248,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰자가 큰 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가 기준 원칙적 부족분도 91,434,400원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.07.01. 확약이 그 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 159,600,000원이며, 집계된 최근 12개월 실거래 평균 233,250,000원의 68.4%입니다. 가격만 보면 감정가와 과거 실거래 대비 할인폭이 큽니다. 하지만 이 사건은 이미 10회 유찰됐고, 단지 경매 평균도 8.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 거래 표본 역시 2022년에서 멈춰 있습니다. 결론은 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 환금성과 현재 시세 검증은 강하게 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
