의정부지방법원 2025타경72201. 의정부동 혜성루첸리 10층 1003호로, 감정평가상 아파트(원룸형)로 이용 중인 전용 31.721㎡ 물건입니다. 소유자 김건회는 2022.02.11 매매를 원인으로 거래가 248,000,000원에 취득했고 2022.03.08 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2023.07.13 의정부세무서 압류입니다. 제공된 권리관계상 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 그 뒤의 의정부시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위는 소멸하니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인 박진우는 2022.02.21 전입·점유, 2022.01.28 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 보증금은 248,000,000원으로 최저매각가를 크게 웃돌기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 2026.07.01 확약서가 제거한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·원룸형) · 전용 31.721㎡ · 16층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김건회 (2022.02.11 매매 · 거래가 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 1003호 전부 / 2022.02.21 | 2022.01.28 | 248,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박진우의 전입·점유가 2022.02.21로 말소기준권리인 2023.07.13 압류보다 앞서므로 원래 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 111,720,000원 가정 시 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 109,355,920원, 미배당 보증금은 138,644,080원입니다.
이 확약은 박진우 임차관계에 관한 위험을 해소하는 근거로 보아야 하며, 확약의 범위를 다른 권리관계에 임의로 확대해서는 안 됩니다. 다만 현재 확인된 임차인은 박진우 1명이고, 별도의 다른 임차인 정보는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교 표본이 2022년에 멈춰 있다
혜성루첸리의 제공 실거래는 총 4건입니다. 대상 면적과 매칭되는 31.72㎡ 거래와 34.2㎡ 거래가 섞여 있으며, 가장 최신 거래도 2022.11입니다. 평균 거래가는 233,250,000원, 최신 거래가는 213,000,000원입니다. 현재 최저가 111,720,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 47.9% 수준이지만, 거래 표본이 2022년에 집중되어 있어 이 수치를 2026년 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 31.72㎡ | 10 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 34.2㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 31.72㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 233,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 박진우 보증금(우선변제) | 248,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 138,644,080원입니다. 그러나 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득가는 111,720,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 구분건물 아파트(원룸형)로 이용 중이며, 전용면적은 31.721㎡입니다.
- 입지. 의정부 경전철 의정부중앙역 북동측 인근. 학교·공원·아파트·오피스텔·주택·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물로 사용승인일은 2022.01.05입니다. 승강기·주차장·도시가스·난방·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 남측으로 폭 약 30m 내외 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 47세대 규모이고 제공된 실거래는 4건뿐입니다. 경매 평균 유찰 8.4회와 이번 사건 11회 유찰은 재매각·환금성 판단에서 반드시 반영할 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 유효하게 반영되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 구분. 현재 회차에서는 최저가 111,720,000원 + 실질 인수 0원 = 111,720,000원으로 판단합니다. 확약이 없다면 배당표상 미배당 138,644,080원이 인수 문제로 이어지는 구조입니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 제공 거래가 2022.11이므로 233,250,000원 평균을 2026년 현재 시세로 단정하지 말고 실제 매도호가·최근 거래 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지, 원룸형 아파트의 수요·금융·명도·임대수익 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.03.08 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 관련 행정상 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 11회 유찰의 이유는 따로 확인해야 한다”
이 사건은 처음 보면 보증금 248,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 위험한 구조입니다. 현재 최저가 기준으로는 미배당 보증금이 138,644,080원이나 됩니다. 그러나 2026.07.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 이 임차관계의 매수인 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 111,720,000원과 동일한 실질취득가입니다. 이 금액은 제공 실거래 평균 233,250,000원의 47.9% 수준이지만, 비교 거래가 모두 2022년에 머물고 있고 이 사건은 이미 11회 유찰됐습니다. 권리의 큰 장애물은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 현재 시세와 환금성이 그 가격을 실제로 지지하는지는 별개의 문제입니다. 이 물건의 승부처는 “보증금 인수 여부”에서 “왜 11회 유찰됐는지와 현재 매수수요가 있는지”로 옮겨갔습니다.
