부동산강제경매

2025타경513150 · 인천지방법원 · 근린주택
철근콘크리트구조 59.63㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

124,169,990원 1억 2,416만 감정가 210,000,000원

감정가의 59% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,029만원

최저가의 10% · 10,290,000원

감정가 대비

▼ 40.9% 싸게 매수

감정가 2.10억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 보증금 위험은 확약으로 실질 해소되지만 소형 근린주택의 환금성과 가격 판단이 핵심입니다.

가격 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 62.7% 수준
권리 대항력 있는 임차권이 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 해당 인수 실질 0원
리스크 24세대 소규모 주거형 건물로 거래량과 환금성 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인의 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 최저가는 최근 12개월 평균 거래 대비 낮지만, 24세대 규모의 소형 근린주택이라 가격보다 환금성 확인이 중요합니다.

감정가

210,000,000원

평가액

최저가

102,900,000원

2회 유찰

실질취득

102,900,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

B등급

권리↓ 환금성 확인

인천지방법원 2025타경513150 사건은 인천 서구 검암동 아이빌리지 디동 403호 근린주택 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 5월 18일 설정된 변춘옥 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.

핵심 쟁점은 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인 황요한은 보증금 220,000,000원, 전입 2022.04.22, 확정일자 2022.03.10으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약 범위 밖의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513150
소재지	인천광역시 서구 검암동 635-1 아이빌리지 디동 4층403호
용도	근린주택 (감정 이용상태 연립주택-도시형생활주택)
소유자	박미경
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 102,900,000원
신청채권	주택도시보증공사 / 220,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
황요한	220,000,000원	有	有	확약 적용 실질 0원

⚠️ 확약 해석 임차권등기 자체는 대항력 있는 권리이나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 인수 부담은 실질 0원입니다. 확약 적용 범위를 벗어난 별도 위험은 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교

거래월	면적	층	거래가
2025.09	58.56㎡	3	195,000,000원
2025.04	54.99㎡	3	155,000,000원
2025.02	54.99㎡	3	155,000,000원
2024.10	58.56㎡	2	151,000,000원
최근 12개월 평균	-	4건	164,000,000원

최근 12개월 평균 거래가는 164,000,000원이며 최저가는 약 62.7% 수준입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.7%로 소폭 하락 흐름입니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

④ 입찰 체크리스트

임차권등기는 존재하지만 확약으로 해당 인수 실질은 0원으로 판단.
24세대 규모의 소형 건물로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 환금성을 확인.
검암역 인근 및 버스 접근성 등 교통 여건은 양호.
유찰 2회를 거쳐 최저가가 형성된 만큼 가격뿐 아니라 실제 매수 수요를 검토.
입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 출구를 봐야 한다”

이 물건의 가장 큰 권리 리스크였던 대항력 임차권은 확약으로 실질 부담이 해소되는 구조입니다. 다만 근린주택·소규모 집합건물이라는 특성상 낙찰 이후 매도와 임대의 환금성이 핵심입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 거래량과 실제 수요를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

임차권 위험은 확약으로 정리되지만, 환금성이 승부처 — 인천 아이빌리지 디동 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 출구를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억 1,000만원
2	2026-05-22	유찰	1억 4,700만원
3	2026-06-29	대기	1억 290만원