💰 66,199,000원 📉 감정가 34.3% ✅ 확약 반영 인수 0원 🏠 보증금 200,000,000원
인천지방법원 2025타경513163. 인천 미추홀구 주안동 그린빌 5층 501호, 전용 82.85㎡ 다세대입니다. 감정가는 193,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,199,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2024.01.10. 설정된 전용선의 주택임차권입니다. 전입일은 2021.11.30., 확정일자는 2021.11.03., 보증금은 200,000,000원으로, 2025.09.08. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 권리입니다.
그대로라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차 배당 계산상 전용선에게 64,607,418원이 배당되고 135,392,582원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수 구조이므로 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 한해 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1569-31 5층 501호 · 인주대로504번길 24-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 82.85㎡ |
| 소유자 | 최명오 · 2021.12.27. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기상 말소기준은 2025.09.08. 미추홀구 압류입니다. 과거 국민은행 근저당은 2021.11.05. 이미 말소됐습니다. 이에 앞서 전용선은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고, 2024.01.10. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적인 권리순위만 보면 이 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용선 주거 · 임차권등기 | 5층 501호 82.85㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2021.11.30 2021.11.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
전용선은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 66,199,000원을 전제로 하면 집행비용을 제외한 64,607,418원이 임차인에게 배당되고, 원칙적 미배당액은 135,392,582원입니다. 다만 위 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인의 실질 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
그린빌(1569-31)은 7세대, 2004.04.30. 준공된 다세대입니다. 대상 전용면적 82.85㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2021.12. 거래가 200,000,000원입니다. 제공된 최근12개월 평균 지표와 전체 평균도 모두 200,000,000원으로 기재돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 82.85㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | 82.85㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 낙찰가 66,199,000원에 원칙적 인수액 135,392,582원이 더해져 매수인의 부담이 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다. 그러나 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 66,199,000원, 제공된 200,000,000원 시세지표의 33.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,591,582원 |
| 1. 임차인 전용선 보증금 | 200,000,000원 | 64,607,418원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차인 미배당액 135,392,582원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙적 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙적 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 66,199,000원 | 135,392,582원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,300원 | 154,894,807원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,509원 | 168,546,366원 | 0원 |
확약을 배제한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 66,199,000원에서 46,339,300원, 32,437,509원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 135,392,582원, 154,894,807원, 168,546,366원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 싸졌다고 총 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 이어지는 이유는 오직 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 실질 인수 0원으로 반영하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며 대상 건물은 그린빌(1569-31), 총 7세대입니다.
- 준공. 2004.04.30. 준공, 대상 전용면적은 82.85㎡입니다.
- 토지. 대지 184.8㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 공시지가. 1,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 거래 표본. 면적이 일치하는 실거래는 2021.12. 200,000,000원 1건으로, 거래 표본이 매우 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 가격 메리트는 말소동의 확약이 실제로 전용선의 임차권 인수를 제거한다는 전제에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 원칙적 인수액도 기억. 확약을 제외한 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 135,392,582원입니다. 확약 적용 여부가 뒤집히면 물건의 경제성이 완전히 달라집니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리 외에 현장 상태와 환금성을 따로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.12. 200,000,000원 1건입니다. 33.1%라는 비율만으로 현재 적정가를 단정하면 안 됩니다.
- 압류·경매개시결정. 2025.09.08. 미추홀구 압류와 2025.10.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,619만원짜리 물건”이 되려면 확약이 완성돼야 한다
이 사건의 숫자는 극단적으로 보입니다. 감정가 193,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 66,199,000원, 시세지표 200,000,000원의 33.1%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 전용선의 보증금도 정확히 200,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 135,392,582원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있기 때문에 최저가만 보고 저가매수라고 할 수 없습니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 66,199,000원입니다. 따라서 권리의 승부처는 ‘대항력 존재 여부’가 아니라 확약이 실제 매수인 인수 제거로 완결되는지입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 이미 3회 유찰된 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 확약 확인은 필수, 가격은 매력적이나 환금성 검증이 필요한 B등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
