인천지방법원 2025타경513167. 검암동 월드베스트빌 제1동 4층 403호, 전용 50.8㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진복으로 2022.03.17 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 178,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 임차인 황나영의 대항력과 인수 여부입니다. 황나영은 2022.02.22 주민등록, 2022.02.23 점유개시, 2022.01.28 확정일자를 갖추고 있어 2023.07.18 말소기준 압류보다 앞섭니다.
보증금은 178,000,000원이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 80,360,000원을 기준으로 집행비용 1,846,480원을 먼저 제외하면 임차인 배당은 78,513,520원, 계산상 미배당 보증금은 99,486,480원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 612-5 제1동 제4층 제403호 · 승학로506번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.8㎡ · 지상4층 건물 내 4층 |
| 건물 / 세대 | 월드베스트빌 · 12세대 · 2008.07.18 사용승인 |
| 소유자 | 이진복 (2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 핵심 인수 해소
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황나영 | 4층 403호 전부 | 178,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 황나영은 임대차계약일 2022.01.26, 확정일자 2022.01.28, 주민등록일 2022.02.22, 점유개시일 2022.02.23이고, 2024.01.29 주택임차권등기가 접수됐습니다. 기준권리인 2023.07.18 압류보다 전입이 빨라 대항력을 갖춘 임차인입니다.
기준권리 이후의 2024.08.05 부천시 압류, 2024.01.29 주택임차권등기, 2025.10.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 등기부상 과거 신한은행·우리은행·서인천새마을금고의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원칙적으로 대항력 임차인 때문에 최저가만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다. 다만 말소동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 80,360,000원입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 전용 50.8㎡, 4층의 2022.02 거래 178,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 50.8㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 비교 기준 | 50.8㎡ | 1건 | 178,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 80,360,000원은 비교거래 178,000,000원의 45.1%입니다. 감정가 164,000,000원보다도 83,640,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 해당 거래월이 2022.02이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 시장가를 확정해 해석해서는 안 됩니다. 가격상 할인 폭은 크지만 실제 응찰 전에는 현 시점의 주변 다세대 매매사례와 403호·404호 위치 차이를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 황나영 보증금 | 178,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 99,486,480원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분의 승계가 핵심 위험이지만, 본건은 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 2008.07.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물입니다.
- 입지. 간재울중학교 북측 인근의 다세대주택 중심 일반주택지대로, 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 적용됩니다.
- 토지. 대지 517.7㎡, 평지·세로장방형·소로한면 조건이며 공시지가는 1,665,000원/㎡입니다.
- 환금성. 월드베스트빌은 12세대 규모이고 확인되는 동일 면적 거래가 1건이어서, 대단지 공동주택처럼 다수 실거래를 통한 가격 검증은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 황나영의 룰상 미배당 보증금은 99,486,480원입니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거인 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 403호·404호 위치 확인. 출입문 표시와 건축물현황도가 불일치합니다. 매각대상과 실제 점유 공간을 현장에서 반드시 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 본건은 확약 반영 시 실질취득 80,360,000원입니다. 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가만 낮아져도 대항력 임차인의 미배당액이 늘어나는 구조임을 구분해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022.02의 178,000,000원 1건입니다. 현재 회차가 그 금액의 45.1%라고 해도 추가 주변 거래사례 없이 현재 시세를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차권 및 명도. 실제 임차인은 황나영 1명이며 주택임차권등기가 존재합니다. 말소동의 확약의 이행 방식과 인도 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유”를 확인하면 구조가 보인다
이 사건은 단순한 ‘대항력 임차인 인수형’으로 끝나지 않습니다. 황나영의 보증금 178,000,000원은 최저가보다 크고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 미배당액이 99,486,480원 발생합니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 80,360,000원으로 봅니다. 이는 확인되는 178,000,000원 거래의 45.1%로 가격 격차가 큽니다. 다만 12세대 다세대주택이고 거래 표본이 1건뿐이며, 무엇보다 403호와 404호의 공부·현황 불일치가 존재합니다. 결론은 “확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 호실 불일치 확인 없이는 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
