부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513236 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 48.45㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

118,169,990원 1억 1,816만 감정가 168,000,000원

감정가의 70% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 82,320,000원 최저가 대비 +43%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

823만원

최저가의 10% · 8,232,000원

실거래 대비

▼ 26.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.61억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권등기 말소동의 확약 확인이 우선인 물건

가격 최저가 82,320,000원으로 최근 거래 평균 157,500,000원의 52.3% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 8,232,000원 · 확약 적용 시 인수 0원
리스크 대항력 임차권등기 존재, 주택도시보증공사 말소동의 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 임차권등기 임차인입니다. 임차보증금 162,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각물건명세서상 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약 내용 확인은 필수입니다.

감정가 / 최저가

168,000,000원 / 82,320,000원

2회 유찰

실질취득 기준

82,320,000원

확약 적용 시 인수 0원

임차인 인수

0원*

확약 조건 확인 필요

핵심지표

대항력 임차권

권리 확인형

인천지방법원 2025타경513236 사건은 인천 서구 검암동 한마루타운 제104동 2층202호 다세대주택입니다. 전용면적은 48.45㎡이며, 현재 소유자는 이창현입니다.

핵심 지표

🏠 가격: 최저가 82,320,000원은 최근 거래 평균 157,500,000원의 52.3% 수준
📌 권리: 임차권등기 정의창 보증금 162,000,000원, 대항력 및 우선변제권 존재
📝 확약: 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 — 해당 조건 충족 시 실질 인수 0원

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513236
소재지	인천광역시 서구 검암동 642-4 한마루타운 104동 2층202호
용도 / 면적	다세대 · 48.45㎡
소유자	이창현
감정가 / 최저가	168,000,000원 / 82,320,000원
청구액	162,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

임차인 정의창은 2021년 10월 7일 임대차계약, 2021년 11월 29일 전입 및 점유개시, 2021년 10월 12일 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 임차보증금은 162,000,000원입니다.

⚠️ 대항력 임차인 구조 배당표 기준 부족분 81,561,760원이 산정되었으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 확약이 유효하면 해당 임차권 관련 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 확약 조건과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

② 시세 비교

구분	금액
최근 거래 2021.12	162,000,000원
최근 거래 2021.11	153,000,000원
최근 거래 평균	157,500,000원
최저가 대비 시세	52.3%

최근 거래 표본은 2건이며 평균 거래가는 157,500,000원입니다. 최저매각가는 해당 평균 대비 낮은 수준이나, 거래 시점이 2021년으로 최근 12개월 거래 표본은 확인되지 않습니다. 가격 판단은 실제 현장 확인과 원본 자료 확인이 필요합니다.

배당분배

가격 비교

③ 예상배당표

항목	금액
집행비용	1,881,760원
임차인 정의창 배당	80,438,240원
주택도시보증공사 배당	0원
매수인 실질 인수	0원*

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 말소동의 확약서 원문 확인
대항력 임차인의 권리 승계 여부 확인
최근 거래 시점과 현재 시장 상황 재검토
소유권 이전 후 명도 절차 확인

맺으며 — “가격보다 임차권 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 일반적인 권리 없는 저가 물건과는 다릅니다. 임차권등기권자의 보증금 규모가 크기 때문에 확약 조건 확인이 핵심입니다. 확약이 유효하면 인수 부담은 해소되지만, 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 리스크를 확인해야 하는 검암동 한마루타운 202호

핵심 지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 시세 비교

③ 예상배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 6,800만원
2	2026-05-22	유찰	1억 1,760만원
3	2026-06-29	대기	8,232만원