의정부지방법원 2025타경72286. 호원동 에이치에스골든뷰 102동 304호입니다. 사건 표기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 권리분석의 출발점은 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리인데, 임차인 김경화는 그보다 앞선 2021.09.27. 전입·점유를 갖추고 2021.08.11. 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.
따라서 이 물건은 “6회 유찰돼 20,471,000원까지 내려왔다”는 사실만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 768,478원을 먼저 제하고 임차인에게 19,702,522원이 배당되는 것으로 추정돼, 임차보증금 중 149,297,478원이 남습니다. 매각물건명세서도 배당에서 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 3층304호 · 도로명 경기도 의정부시 전좌로 45 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 34.36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.04.24. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 20,471,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경화 / 169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.18. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심은 등기 순위 자체보다 임차인의 전입·점유 시점입니다. 김경화의 전입·점유는 2021.09.27.이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.05.18.입니다. 이후 2023.09.22. 설정된 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 이미 말소기준 이전에 취득한 대항력에 따라 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경화 | 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.09.27 확정 2021.08.11 | 169,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김경화는 배당요구를 했고, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목이 없습니다. 동시에 김경화는 2025.05.12. 강제경매개시결정의 채권자로도 등장하므로, 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이라는 점은 원인관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 14.5%가 아니라 실질취득 169,000,000원을 봐야 한다
HS골든뷰의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 6건입니다. 최근 12개월 평균은 141,550,000원, 최신 2026.08 거래는 147,000,000원입니다. 표면 최저가는 최근 평균의 14.5%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.09㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 35.09㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2026.04 | 35.09㎡ | 3 | 133,300,000원 |
| 2026.01 | 35.09㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 34.36㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.10 | 34.95㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 141,550,000원 |
최근 거래 범위는 133,300,000원~147,000,000원입니다. 반면 대항력 보증금을 기준으로 본 실질취득은 약 169,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 174,000,000원짜리를 20,471,000원에 산다”거나 “6회 유찰돼 싸다”고 평가하면 권리 인수액을 빠뜨린 결론이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 768,478원 |
| 1. 임차인 김경화 보증금 | 169,000,000원 | 19,702,522원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김경화 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차인 김경화에게 19,702,522원이 배당되고, 미변제 보증금 149,297,478원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 인정되는 경우 실제 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(안말2지구)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 483.0㎡, 공시지가 1,775,000원/㎡이며 북동측 중로1류, 남측 폭 약 4미터 세로에 접합니다.
- 환금성. HS골든뷰는 29세대, 2019.06.04. 사용승인 단지이며 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 6.0회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 수익 계산 금지. 현재 최저가 20,471,000원이 아니라 대항력 보증금을 포함한 실질취득 약 169,000,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 현재 추정 인수액은 149,297,478원입니다. 실제 배당표에서 김경화가 얼마를 배당받는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당이 더 줄어들 수 있습니다.
- 김경화의 지위 확인. 김경화는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 임대차계약·보증금 지급·채권관계 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기와 관련 법률관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 실거래 평균 141,550,000원, 최신 거래 147,000,000원보다 실질취득 약 169,000,000원이 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “169,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건의 가장 큰 착시는 20,471,000원이라는 최저가입니다. 권리관계를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 김경화는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 169,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액만 149,297,478원입니다.
7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 커지는 구조라, 실질취득은 계속 약 169,000,000원 수준에 머뭅니다. 그런데 최근 12개월 거래 평균은 141,550,000원, 최신 거래는 147,000,000원입니다. 여기에 이미 6회 유찰됐고 동일 단지 경매 평균 유찰도 6.0회입니다. 표면가는 매우 낮지만 실질가격은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형. 이 사건은 최저가 할인폭이 아니라 임차보증금 인수와 실제 배당액을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
