193,900,000원
의정부지방법원 2025타경72292. 신곡동 주공그린빌 401동 8층 804호 아파트입니다. 현재 소유자는 손영미이며 2017.10.23 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.11.23 송소빈의 주택임차권등기입니다. 보증금은 280,000,000원, 전입은 2022.02.11, 점유개시는 2022.02.10, 확정일자는 2021.12.13으로 확인되어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 임차인이 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01과 2026.07.16 각각 제출했습니다. 이 확약이 그대로 적용되는 한, 배당 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조는 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 755-1 주공그린빌 401동 8층 804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.06㎡ · 지상20층/지하1층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 손영미 (2017.10.23 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송소빈 | 제804호 전체 · 주거(임차권등기) 점유 2022.02.10 · 전입 2022.02.11 · 확정 2021.12.13 | 280,000,000원 | 대항력 있음 포기 확약 | 우선변제 배당요구 2023.11.23 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라, 확인되는 실제 임차인은 송소빈 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 등기돼 있지만, 임차인 항목에서는 별도의 보증기관 승계 임차인으로 표시돼 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
주공그린빌4의 비교 대상 면적은 59.06㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 263,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 271,000,000원이고, 최근 거래 범위는 247,500,000원~296,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.72㎡ | 14 | 271,000,000원 |
| 2026.07 | 59.06㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.07 | 59.72㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 7 | 296,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 14 | 262,500,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.06㎡ | 8 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 59.06㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.02 | 59.72㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 59.06㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.06㎡ | 12건 | 263,666,666원 |
중요한 점은 이 물건을 단순히 최저가만 보고 평가하면 안 된다는 것입니다. 원래 대항력 인수형이면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이번 건은 대항력 포기·임차권 말소 동의 확약이 있기 때문에 확약 반영 실질취득액이 193,900,000원으로 정리됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 73.5%이고, 최신 거래 271,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 임차인 송소빈 보증금 | 280,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료상 임차보증금 미배당액은 89,614,600원입니다. 다만 송소빈이 2026.07.01·2026.07.16 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 ‘동오초등학교’ 북동측 인근의 주공그린빌 단지로, 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 접근성 및 버스정류장 거리·노선수 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 지상20층/지하1층 건물의 8층 804호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 주공그린빌4는 606세대, 2003.08.08 준공이며 비교 면적 59.06㎡의 최근 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 2,181,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.01·2026.07.16 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차보증금 전액 미변제 상태에서도 실제 말소가 가능한 절차와 제출서류 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 시 실질취득 193,900,000원은 최근 12개월 평균 263,666,666원의 73.5%입니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 8회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.7회이므로, 반복 유찰의 원인이 권리 외 현장·점유·상품성 요인에 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 등기부 임차권은 확인되지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 사건을 등기 순서만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 인수형입니다. 현재 최저가 193,900,000원에서 배당표상 미배당액도 89,614,600원이 발생합니다. 그러나 임차인이 두 차례 제출한 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 동의했기 때문에, 확약 반영 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 전제라면 실질취득은 193,900,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 263,666,666원의 73.5%입니다. 가격 자체는 최근 거래 수준 아래에 위치합니다. 다만 이미 8회 유찰됐다는 사실은 별도의 경고 신호입니다. 결론은 “가격은 시장 아래, 권리는 확약 확인이 전부”입니다. 입찰 전 확약의 효력과 임차권등기 말소 이행 가능성을 원본으로 재확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.07.01·2026.07.16 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 매각조건에 반영되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 반영 전 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 89,614,600원입니다.
