의정부지방법원 2025타경72292. 의정부시 신곡동 주공그린빌 401동 804호 아파트입니다. 감정가는 2.77억이지만 6회 유찰을 거쳐 최저가는 3,258만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 을구 7번에 송소빈의 주택임차권등기가 설정되어 있고 보증금은 2.8억입니다. 전입일 기준 대항력은 인정되지 않는 구조로 확인되지만, 임차권등기 자체가 매각물건명세서상 별도 검토 대상이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 755-1 주공그린빌 401동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.06㎡ |
| 소유자 | 손영미 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 32,589,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권등기
말소기준권리는 2003.11.19 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 송소빈의 2023.11.23 주택임차권등기는 일반적인 후순위 권리와 달리 매각물건명세서에서 매수인 인수 가능성이 언급된 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 매우 낮다
주공그린빌4 동일평형 최근 거래 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.06 | 7 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 14 | 262,500,000원 |
| 2026.06 | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03~2025.12 | 8건 | 255,000,000~267,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 261,583,333원 |
최저매각가 32,589,000원은 실거래 평균 대비 매우 낮은 수준입니다. 다만 임차권등기 관련 권리관계 확인 전에는 단순 할인율만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 986,602원 |
| 국민은행 근저당 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 하나은행 근저당 | 84,000,000원 | 12,102,398원 |
| 한국씨티은행 전세권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당표 기준 매각가 32,589,000원에서는 선순위 권리 일부 배당 후 잔여가 없습니다. 임차권등기 보증금 280,000,000원은 배당 가능 여부와 별도로 매수인 인수 여부를 확인해야 하는 권리입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 동오초등학교 북동측 인근 주공그린빌 단지 내 위치.
- 교통. 차량 진출입 가능하고 인근 간선도로 및 버스 접근성은 대체로 무난합니다.
- 용도. 제3종일반주거지역 내 아파트 단지입니다.
- 환금성. 606세대, 2003년 준공 단지로 최근 거래는 2.55억~2.68억 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 송소빈 임차권등기와 매각물건명세서 기재 내용을 반드시 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 배당 부족 가능성과 매수인 인수 여부는 별개의 판단 대상입니다.
- 유찰 메리트. 현재 최저가는 매우 낮지만 권리 검토 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “초저가에는 이유가 있다”
이 물건은 6회 유찰로 가격만 보면 매우 매력적인 구간에 진입했습니다. 하지만 경매에서는 낮은 가격보다 권리 구조가 우선입니다. 임차권등기 보증금 280,000,000원이 존재하며, 전입 기준 대항력 판단과 임차권등기의 별도 효력을 나누어 검토해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.