제주지방법원 2025타경7733. 서귀포시 중문동 이도빌리지 5층 501호로, 전용 36.8433㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)이며, 2017년 5월 사용승인된 5층 건물의 최상층 물건입니다. 감정가 135,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 22,690,000원, 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다.
가격만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 말소기준권리의 확정입니다. 분석상 기준은 2017.06.27. 서귀포수산업협동조합 근저당으로 잡혀 있고, 이 기준을 적용하면 2021년 이후의 김현태 전세권과 임차권등기는 후순위여서 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 등기에는 2020.07.03. 1번·2번 근저당의 말소 원인으로 일부포기가 기재돼 있습니다. 이 말소가 501호에 대한 전부 말소인지 공동담보 중 일부 포기인지에 따라 2021년 임차권의 선후관계가 달라질 수 있으므로 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1634-4 이도빌리지 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 36.8433㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이도건설주식회사 (2022.11.07. 회사합병 원인 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 22,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현태 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 49세대 / 2017.05.30. |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정은 ‘말소 범위 확인’이 전제
2017년 근저당이 이 물건에 유효하게 남아 있다는 전제에서는 김현태의 전입일 2021.03.17.이 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고, 전세권·임차권등기·경매개시결정·후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 이 전제를 적용해 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
임차인·전세권 분석
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 실제 임차인 1명 | 501호 전부 점유개시 2021.03.10. 전입 2021.03.17. 확정일자 2021.02.25. / 2023.03.03. | 84,000,000원 전세권 전세금 80,000,000원 | 없음 판정 2017년 근저당 기준 | 배당요구 있음 2025.03.11. | 인수 0원 현재 권리판정 기준 |
김현태는 2021년 전세권자, 2025년 임차권등기권자이면서 이번 임의경매의 신청채권자입니다. 전세권상 전세금은 80,000,000원이고 임차권등기에는 임차보증금 84,000,000원이 기재돼 있으나, 같은 호수·같은 사람의 1차·2차 계약 관계이므로 별개의 임차인 2명으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
이도빌리지 전용 36.84㎡ 동일면적 실거래 7건입니다. 전체 평균 111,142,857원에는 2023년 150,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.84㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 36.84㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 36.84㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2024.03 | 36.84㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.01 | 36.84㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.01 | 36.84㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.12 | 36.84㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.84㎡ | 2건 | 102,500,000원 |
최근 12개월 거래는 100,000,000원과 105,000,000원으로, 최저매각가 22,690,000원은 최근 평균의 22.1%입니다. 매수인 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득액도 22,690,000원으로 같아 시세와의 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래보다 10.6% 하락했고, 감정가 135,000,000원도 최근 평균 102,500,000원을 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 808,420원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 960,000,000원 | 21,881,580원 |
| 2. 후순위 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김현태 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,160,000,000원 중 21,881,580원만 채권자에게 배당되는 추정 구조로, 미배당액은 4,138,118,420원입니다. 김현태의 신청채권 80,000,000원은 현재 회차에서 배당되지 않으며, 2017년 근저당이 말소기준으로 유효하다는 전제에서는 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중문초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 기본 급·배수·위생설비, 보일러 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 1,630㎡의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북서측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 가축사육제한구역과 역사문화환경 관련 보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 613,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 49세대, 전용 36.8433㎡의 소형 단지형연립으로 최근 실거래는 존재하지만, 평균 유찰 5.5회와 매각률 0.0%는 재매각 난도를 보수적으로 보게 하는 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 말소 범위. 2020.07.03. 일부포기 말소가 501호의 근저당 전부 말소인지 공동담보 일부 포기인지 등기부 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2017년 근저당이 실제로 유효한지 확인한 뒤 김현태의 2021년 전입·점유에 대한 대항력을 다시 판정해야 합니다.
- 보증금 증빙. 전세권 80,000,000원과 임차권등기 보증금 84,000,000원의 관계, 갱신계약 내용, 실제 지급자료를 대조하세요.
- 관계인 확인. 김현태가 전세권자·임차권자·경매신청채권자로 동시에 나타나는 이유와 신청채권의 발생 근거를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현장조사와 전입세대열람으로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 거래보다 10.6% 낮습니다. 최저가와 시세의 차이만 보지 말고 보수적인 처분가격을 적용하세요.
- 후속 회차. 6회 유찰 가정 최저가는 15,882,999원, 7회 유찰 가정은 11,118,099원입니다. 추가 하락 가능성과 매각 실패 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·공동담보목록 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 그 가격의 전제를 먼저 확인해야 한다”
현재 최저매각가 22,690,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 102,500,000원의 22.1%입니다. 2017년 근저당이 말소기준으로 유효하고 김현태의 후순위 권리가 모두 소멸한다면, 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 22,690,000원으로 가격상 여유가 큽니다.
하지만 이 결론은 2020년 근저당 말소의 범위를 확인해야 비로소 확정됩니다. 여기에 전세권자·임차권자· 경매신청채권자가 모두 김현태로 동일하고, 감정가 135,000,000원에서 다섯 차례 유찰됐으며, 최근 실거래도 10.6% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 가격만 보면 매력적이지만 권리 원본 확인 전에는 보류해야 하는 조건부 저가형입니다. 승부처는 22,690,000원이라는 숫자가 아니라 그 금액 외에 정말 떠안을 것이 없는지를 증명하는 것입니다.
