제주지방법원 2025타경7733. 서귀포시 중문동 이도빌리지 5층 501호입니다. 감정가 1억 3,500만원이었던 물건이 8차례 유찰되어 최저매각가가 778만원대로 떨어졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 5.77%에 불과합니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회로 보기 어렵습니다.

등기부에는 2021.03.10 설정된 김현태의 전세권 80,000,000원과 2025.03.11 등기된 같은 이름의 주택임차권이 존재합니다. 주택임차권등기에 기재된 보증금은 84,000,000원이고, 전입신고일은 2021.03.17입니다. 임의경매개시결정은 그보다 늦은 2025.03.14에 등기됐습니다. 더욱 중요한 것은 매각물건명세서가 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한다는 점입니다.

따라서 이 사건의 투자 판단 기준은 최저가 7,783,000원이 아닙니다. 낙찰대금과 미배당 임차보증금을 합한 실질취득금액을 기준으로 최근 시세 및 권리 위험을 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 임차권이 핵심

최초 소유권보존등기는 이도종합건설주식회사 명의로 이루어졌습니다. 당시 서귀포수산업협동조합의 근저당권 2건이 설정되어 있었으나 2020.07.03 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권 채권최고액을 현존 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 핵심 권리의 출발점은 2021.03.10 김현태의 전세권 설정입니다. 전세금은 80,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 합니다. 이후 같은 이름으로 2025.03.11 주택임차권등기가 이루어졌고, 여기에는 임차보증금 84,000,000원, 점유개시일 2021.03.10, 주민등록일 2021.03.17이 기재되어 있습니다.

다만 전세권자가 직접 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우에는 전세권 자체의 소멸 여부를 별도로 검토해야 합니다. 전세권 80,000,000원과 주택임차보증금 84,000,000원을 별개의 사람에 대한 채무처럼 합산하는 것도 잘못입니다. 동일 명의 권리들의 관계, 실제 보호되는 보증금, 배당충당 방식은 경매 원본과 배당관계로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당 후에도 보증금이 남는다

실명으로 확인되는 임차인은 김현태 1명입니다. 전세권과 임차권등기에 같은 이름이 기재되어 있고, 명세서에는 별도로 '전세금'이라는 표기가 있으나 이것만으로 실제 임차인이 추가로 존재한다고 단정할 수 없습니다. 또한 김현태의 전세권 80,000,000원과 임차권등기 보증금 84,000,000원을 중복 계산해서는 안 됩니다.

주택임차권등기에는 최초 임대차계약일 2021.02.19, 갱신 계약일 2023.02.28이 기재되어 있습니다. 전입일과 점유개시일이 경매개시보다 앞서고, 명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시되어 있어 입찰가가 낮아졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.

③ 실질취득금액 — 778만원이 아니라 약 8,400만원

현재 최저매각가 7,783,000원으로 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 540,094원, 김현태 전세권에 대한 예상 배당은 7,242,906원입니다. 전세금 80,000,000원만을 기준으로 계산한 배당 부족액은 72,757,094원입니다.

그러나 주택임차권등기에는 84,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 이 금액 전체가 유효한 보호 보증금이고, 예상 배당금 7,242,906원이 같은 보증금 채권에 충당되며, 나머지를 매수인이 인수한다는 조건으로 계산하면 다음과 같습니다.

84,540,094원은 보호 보증금 84,000,000원과 예상 배당액이 동일 임차채권에 적용된다는 전제의 조건부 계산입니다. 법원의 실제 배당, 보증금 인정 범위, 전세권 소멸 관계에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비·수선비 등은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다

이도빌리지의 동일 면적 실거래는 총 7건 확인되며, 전체 평균은 111,142,857원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 102,500,000원과 2026.03 최신 거래 105,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 7,783,000원은 최근 실거래 평균의 7.6%에 불과합니다. 그러나 이는 임차보증금 인수를 제외한 수치이므로 실제 가격 메리트를 설명하는 지표로 사용할 수 없습니다.

보증금 84,000,000원을 기준으로 한 실질취득금액은 약 84,540,094원이며, 이는 최근 12개월 평균인 102,500,000원의 약 82.5%입니다. 해당 가정이 성립한다면 최근 평균보다 낮은 취득가격이지만, 임차권 인수 위험, 실제 배당 변동, 하락 추세 및 낮은 환금성을 감안하기 전의 비교입니다. 따라서 최저가 기준 7.6%라는 숫자를 근거로 파격적인 할인 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,783,000원 가정)

배당 부족액 72,757,094원은 전세권 80,000,000원 기준입니다. 임차권등기에 기재된 84,000,000원의 보증금과 실제 보호 범위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 배당표는 확정 배당이 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 보증금 부담은 남는다

회차가 진행되면서 최저매각가는 낮아지지만 전세권자에게 배당되는 금액도 감소하고 있습니다. 전세권 80,000,000원 기준 배당 부족액은 현재 72,757,094원에서 10회 유찰 시 76,654,977원으로 커집니다.

임차권등기에 기재된 보증금 84,000,000원이 매수인에게 대항하고 동일 채권에 배당금이 충당된다면, 유찰이 거듭될수록 부족한 배당액만큼 인수금이 증가합니다. 최저가의 추가 하락이 실질취득원가의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문초등학교 북서측 인근입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2017.05.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존·보전지역 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 닫혀 있어 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 감정평가는 관련 공부, 유사 물건, 외부 관찰 및 통상적인 내부 상태를 기초로 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 훼손과 수리비는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 49세대 소규모 단지이고, 동일 면적 거래 표본도 제한적입니다. 최근 가격 추세는 -10.6%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 7.1회입니다. 가격 할인 여부와 별개로 환금성 위험을 크게 봐야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 2026.09.29 추가 기재된 임차권등기 인수 문구가 최신 명세서에도 유지되는지 확인하세요. 이 사건의 최우선 검토사항입니다.
• 보증금 확인. 전세권 80,000,000원과 임차권등기 84,000,000원의 차이를 계약서·갱신계약서·보증금 지급증빙으로 검증하세요. 동일 채권 관계라면 이중 합산하지 않아야 합니다.
• 경매신청채권자 관계. 임차인 김현태와 경매신청채권자 김현태의 동일인 여부, 권리관계 및 실제 임대차의 진정성을 확인하세요. 의심 정황만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 배당·인수 관계. 전세권의 배당요구·경매신청에 따른 소멸 여부와 주택임차권의 미배당 보증금 인수 범위를 구분해 확인하세요. 단순 예상배당에서 인수액이 0원이라는 이유로 위험을 제외하지 마세요.
• 실질취득 기준. 응찰가만 보지 말고 매각대금, 임차보증금 인수액, 취득세, 명도비용 및 수선비를 포함한 총 취득비용을 산정하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자, 임차인의 이사 여부, 임차권등기 말소 조건과 인도 가능성을 확인하세요. 임차권등기가 존재하는 이상 공실을 전제로 계산하면 위험합니다.
• 내부조사. 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·마감 상태·시설물·원상복구 비용을 별도 점검하세요.
• 시장성과 환금성. 최근 실거래 평균 102,500,000원, 최신 거래 105,000,000원, 최근 가격 추세 -10.6%를 함께 고려하세요. 과거 전체 평균으로만 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 체납 및 원본 대조. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 당해세, 전입세대확인, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 법원 기록을 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 778만원이 실제 취득가 778만원은 아니다”

이도빌리지 501호의 핵심은 8회 유찰로 감정가의 약 5.77%까지 떨어진 가격이 아니라 선순위 임차보증금 인수 위험입니다. 주택임차권등기에는 84,000,000원의 보증금이 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

이 보증금의 보호 범위와 배당충당 관계가 그대로 인정되면, 현재 최저가 기준 실질취득금액은 약 84,540,094원으로 추정됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 102,500,000원보다 낮기는 하지만, 최근 거래 추세가 -10.6%이고, 단지 평균 유찰이 7.1회라는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다.

특히 전세권 80,000,000원과 임차권등기 84,000,000원 사이의 차이, 경매신청채권자와 임차인의 관계, 실제 미배당 인수 범위, 내부 상태 및 명도 가능성이 확인되기 전에는 숫자상 시세 차이가 곧 안전한 투자수익이라는 결론을 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 C등급 — 권리 인수 위험이 크고 환금성이 약한 조건부 검토 물건. 이 사건은 낙찰가가 더 내려갈 때까지 기다리는 것보다 인수채무의 정확한 금액과 법률관계를 먼저 확정하는 것이 중요합니다. 최저가는 낮지만, 매수인의 책임까지 낮아지는 경매는 아닙니다.