시세의 22%까지 내려왔지만, 권리확정은 아직이다 — 서귀포 이도빌리지 501호

제주지방법원 2025타경7733. 서귀포시 중문동 이도빌리지 5층 501호로, 전용 36.8433㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)이며, 2017년 5월 사용승인된 5층 건물의 최상층 물건입니다. 감정가 135,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 22,690,000원, 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다.

가격만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 말소기준권리의 확정입니다. 분석상 기준은 2017.06.27. 서귀포수산업협동조합 근저당으로 잡혀 있고, 이 기준을 적용하면 2021년 이후의 김현태 전세권과 임차권등기는 후순위여서 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 등기에는 2020.07.03. 1번·2번 근저당의 말소 원인으로 일부포기가 기재돼 있습니다. 이 말소가 501호에 대한 전부 말소인지 공동담보 중 일부 포기인지에 따라 2021년 임차권의 선후관계가 달라질 수 있으므로 원본 대조가 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 판정은 ‘말소 범위 확인’이 전제

2017년 근저당이 이 물건에 유효하게 남아 있다는 전제에서는 김현태의 전입일 2021.03.17.이 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고, 전세권·임차권등기·경매개시결정·후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 이 전제를 적용해 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

임차인·전세권 분석

김현태는 2021년 전세권자, 2025년 임차권등기권자이면서 이번 임의경매의 신청채권자입니다. 전세권상 전세금은 80,000,000원이고 임차권등기에는 임차보증금 84,000,000원이 기재돼 있으나, 같은 호수·같은 사람의 1차·2차 계약 관계이므로 별개의 임차인 2명으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중

이도빌리지 전용 36.84㎡ 동일면적 실거래 7건입니다. 전체 평균 111,142,857원에는 2023년 150,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 105,000,000원입니다.

최근 12개월 거래는 100,000,000원과 105,000,000원으로, 최저매각가 22,690,000원은 최근 평균의 22.1%입니다. 매수인 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득액도 22,690,000원으로 같아 시세와의 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래보다 10.6% 하락했고, 감정가 135,000,000원도 최근 평균 102,500,000원을 크게 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,690,000원 가정)

총 채권액 4,160,000,000원 중 21,881,580원만 채권자에게 배당되는 추정 구조로, 미배당액은 4,138,118,420원입니다. 김현태의 신청채권 80,000,000원은 현재 회차에서 배당되지 않으며, 2017년 근저당이 말소기준으로 유효하다는 전제에서는 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중문초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 기본 급·배수·위생설비, 보일러 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지면적 1,630㎡의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북서측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 가축사육제한구역과 역사문화환경 관련 보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 613,300원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 49세대, 전용 36.8433㎡의 소형 단지형연립으로 최근 실거래는 존재하지만, 평균 유찰 5.5회와 매각률 0.0%는 재매각 난도를 보수적으로 보게 하는 지표입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 말소 범위. 2020.07.03. 일부포기 말소가 501호의 근저당 전부 말소인지 공동담보 일부 포기인지 등기부 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
• 말소기준 재검증. 2017년 근저당이 실제로 유효한지 확인한 뒤 김현태의 2021년 전입·점유에 대한 대항력을 다시 판정해야 합니다.
• 보증금 증빙. 전세권 80,000,000원과 임차권등기 보증금 84,000,000원의 관계, 갱신계약 내용, 실제 지급자료를 대조하세요.
• 관계인 확인. 김현태가 전세권자·임차권자·경매신청채권자로 동시에 나타나는 이유와 신청채권의 발생 근거를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현장조사와 전입세대열람으로 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 거래보다 10.6% 낮습니다. 최저가와 시세의 차이만 보지 말고 보수적인 처분가격을 적용하세요.
• 후속 회차. 6회 유찰 가정 최저가는 15,882,999원, 7회 유찰 가정은 11,118,099원입니다. 추가 하락 가능성과 매각 실패 가능성을 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·공동담보목록 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 싸지만, 그 가격의 전제를 먼저 확인해야 한다”

현재 최저매각가 22,690,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 102,500,000원의 22.1%입니다. 2017년 근저당이 말소기준으로 유효하고 김현태의 후순위 권리가 모두 소멸한다면, 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 22,690,000원으로 가격상 여유가 큽니다.

하지만 이 결론은 2020년 근저당 말소의 범위를 확인해야 비로소 확정됩니다. 여기에 전세권자·임차권자· 경매신청채권자가 모두 김현태로 동일하고, 감정가 135,000,000원에서 다섯 차례 유찰됐으며, 최근 실거래도 10.6% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 가격만 보면 매력적이지만 권리 원본 확인 전에는 보류해야 하는 조건부 저가형입니다. 승부처는 22,690,000원이라는 숫자가 아니라 그 금액 외에 정말 떠안을 것이 없는지를 증명하는 것입니다.