인천지방법원 2025타경513264. 인천 서구 심곡동 성우아트빌 나동 3층 301호, 전용 71.31㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 159,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,910,000원입니다. 현재 소유자는 김용석이며 2024.04.09 매매, 2024.04.11 소유권이전으로 143,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 ‘후순위 권리 전부 소멸’형과 다릅니다. 을구 순위 7번에 임차인 김명순의 주택임차권 143,000,000원이 있고, 전입 2022.09.23·확정일자 2022.08.22로 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
현재 회차의 형식적인 배당계산에서는 매각대금 77,910,000원에서 집행비용 1,802,380원을 뺀 76,107,620원이 임차인에게 배당되고, 나머지 66,892,380원이 미배당됩니다. 원칙만 적용하면 매수인이 이 부족분을 인수하게 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차권은 실질 인수 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교도 143,000,000원대가 아니라 실질취득 77,910,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 337-17 성우아트빌 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 71.31㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 4층 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김용석 · 2024.04.09 매매 · 거래가액 143,000,000원 · 2024.04.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
현재 권리분석의 기준점으로 선언된 것은 2025.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.08.20 을구 순위 7번 김명순의 주택임차권은 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 반면 2025.11.20 국민건강보험공단 압류와 2026.03.19 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명순 | 제3층 제301호 71.31㎡ 전부 | 143,000,000원 | 2022.09.23 / 2022.08.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김명순은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복 임차인 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 2024.08.20 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 시세의 54.5%
성우아트빌(337-17)은 8세대, 준공일은 2001.08.11이며 대상면적 71.31㎡와 실거래 면적이 일치합니다. 확인되는 실거래는 2022.08 140,000,000원, 2024.04 143,000,000원입니다. 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 71.31㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.08 | 71.31㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | 71.31㎡ | 2건 | 141,500,000원 |
최근 12개월 평균은 143,000,000원이고 최신 거래도 143,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 2.1%입니다. 확약을 반영한 실질취득 77,910,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%입니다. 따라서 확약이 확실하게 이행된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이가 분명히 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 임차인 김명순 보증금 | 143,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 형식적인 배당계산상 김명순의 보증금 부족분은 66,892,380원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 최저가가 내려가도 원칙상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 형식상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 77,910,000원 | 66,892,380원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,537,000원 | 89,844,666원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,175,900원 | 105,911,266원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로, 최저가만 보고 더 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수 증가분으로 옮겨가 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건은 바로 그 원칙형 구조 위에 말소동의 확약서가 얹혀 있어 실질 인수를 0원으로 보는 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 4층 내 3층 301호입니다.
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 토지. 토지면적 305.7㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 동측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성우아트빌은 8세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권의 실질 인수 0원 판단을 만드는 가장 중요한 문서입니다. 적용 대상과 말소 이행 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김명순의 보증금 143,000,000원, 전입 2022.09.23, 확정 2022.08.22, 임차권등기 2024.08.20을 등기부·명세서와 다시 맞춰보세요.
- 형식상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산의 미배당액은 66,892,380원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하면 실질취득 77,910,000원은 최근 12개월 실거래 143,000,000원의 54.5%입니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 확인 실거래가 2건뿐이며 경매 매각률은 0.0%입니다. 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만 실제 배당 및 조세 관계는 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,791만원”보다 먼저 볼 것은 확약서다
이 물건은 감정가 159,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 77,910,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 143,000,000원이어서 숫자만 놓고 보면 최저가는 최근 시세의 54.5%입니다. 그러나 이 가격 차이가 의미를 가지는 이유는 단순한 유찰이 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문입니다.
확약을 빼면 대항력 있는 김명순의 임차보증금 143,000,000원 중 현재 회차에서 66,892,380원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지기 때문에 ‘유찰될수록 무조건 싸진다’고 볼 수 없습니다. 반대로 확약이 그대로 적용돼 임차권이 말소된다면 실질 인수 0원·실질취득 77,910,000원이 되고 가격 메리트가 살아납니다.
권리의 결론은 확약 확인, 가격의 결론은 매력적, 환금성의 결론은 보수적. 실제 임차인 1명의 대항력 임차권을 확약서가 정확히 해소하는지 확인한 뒤 접근할 사건입니다.
