인천지방법원 2025타경513286. 인천 미추홀구 숭의동 제일행복해(171-9) 8층 803호 오피스텔입니다. 소유자는 김수이며, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기 흐름상 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 박희영은 2022년 10월 전입 및 점유를 시작했고 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
이 사건은 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락이 곧 실질 절감으로 이어지지 않습니다. 부족 배당분이 인수금으로 이동하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 8층803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.53㎡ |
| 소유자 | 김수 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
말소기준권리는 2025년 10월 22일 갑구 6번 강제경매개시결정으로 확인됩니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 그 이전인 2024년 10월 22일 등기되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 검토 |
임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복 신고 구조는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 확약 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
같은 단지 제일행복해(171-9), 전용 59㎡대 거래 기준입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 하락 추세이며, 단순 최저가 비교는 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 58.84㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2024.10 | 59.68㎡ | 13 | 159,500,000원 |
| 2024.08 | 59.68㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 3건 | 166,833,333원 |
최근 12개월 평균은 166,833,333원, 최신 거래는 201,000,000원입니다. 최저가 자체는 최근 평균의 58.2% 수준이지만, 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 약 185,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 또한 최근 12개월 평균은 과거 포함 전체 평균 181,375,000원보다 낮아 하락 추세(-10.4%)를 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 임차인 박희영 보증금 | 185,000,000원 | 94,873,640원 |
| 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되므로 실제 인수 여부와 조건을 원본 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 확약으로 인수가 해소되지 않는 경우 낙찰가가 아닌 보증금 기준 부담을 검토해야 합니다.
- 시세 판단. 최근 12개월 평균 166,833,333원과 최신 거래 201,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성. 12세대 규모 오피스텔로 거래 표본이 제한적이며 가격 변동성이 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권 관련 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”
이 사건은 유찰로 최저매각가가 크게 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권과 보증금 1억 8,500만원이 존재해 낙찰 후 부담 구조를 정확히 계산해야 합니다. 확약 범위가 인정되면 위험은 달라질 수 있으나, 확인 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
