인천지방법원 2025타경513300. 주안동 럭스빌 6·7층 602호로 등기된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김준혁이며, 2022.07.07. 매매로 250,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.05.17. 주식회사채권추심전문엘씨대부 가압류 5,764,173원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원 가압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 2024.04.04. 주택임차권등기를 마친 김은숙입니다. 임대차계약은 2022.01.17., 확정일자는 2022.02.14., 주민등록일자는 2022.02.25., 점유개시는 2022.02.28.로 말소기준권리인 2023.05.17.보다 앞섭니다. 따라서 김은숙은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이며, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 78,080,458원만 배당되고 171,919,542원이 남습니다.
확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김은숙 1명이며, 보증기관의 별도 대위·승계 임차인 중복신고는 없습니다. 따라서 같은 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 206-26 럭스빌 6,7층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 대상면적 51.91㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 6,7층 602호 · 2016.12.15. 사용승인 |
| 소유자 | 김준혁 (2022.07.07. 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약서가 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 250,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
김은숙은 제6·7층 제602호 전부를 임차하고 있으며, 임대차계약일자 2022.01.17., 주민등록일자 2022.02.25., 점유개시일자 2022.02.28., 확정일자 2022.02.14.입니다. 말소기준권리인 2023.05.17. 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권의 실질 인수 위험은 해소된 것으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 7,991만원’으로 본다
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 79,919,000원에서 김은숙에게 예상 배당되는 금액은 78,080,458원이고, 미배당 보증금 171,919,542원이 남으므로 매수인의 총 부담은 사실상 250,000,000원 수준으로 고정됩니다. 4회 유찰 시에도 55,943,300원 + 195,463,679원, 5회 유찰 시에도 39,160,310원 + 211,944,576원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 실질취득가는 현재 최저가인 79,919,000원으로 봅니다. 단지 거래 자료의 최근 12개월 평균은 199,500,000원, 최신 거래는 2023.05. 149,000,000원이며, 실질취득가는 최근 12개월 평균의 40.1% 수준입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 3.9% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 63.21㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2022.07 | 84.95㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 63.21㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 199,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 임차인 김은숙 보증금 | 250,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 가압류 · 주식회사채권추심전문엘씨대부 | 5,764,173원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,053,229원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 김은숙 보증금 중 171,919,542원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 1,838,542원으로 추정돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 79,919,000원 | 171,919,542원 | 251,838,542원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 195,463,679원 | 251,406,979원 |
| 5회 유찰 시 | 39,160,310원 | 211,944,576원 | 251,104,886원 |
이 표가 이 사건의 권리 구조를 가장 잘 보여줍니다. 말소동의 확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 79,919,000원에서 55,943,300원, 39,160,310원으로 내려가도 인수액이 반대로 늘어 총 부담은 약 2.5억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건을 단순히 “감정가 2.33억짜리를 7,991만원에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 현재의 가격 메리트는 확약으로 인수 위험이 실질 해소된다는 점을 확인했을 때만 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 6층 602호와 7층 702호에 별도 현관문이 있습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 시민공원역 북서측 인근. 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능. 미추홀대로·경인로변 버스정류장과 시민공원역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 승강기는 6층까지 운행합니다. 사용승인일은 2016.12.15.입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,345,000원/㎡입니다.
- 규모. 럭스빌은 총 6세대입니다. 소규모 다세대라는 점은 거래 사례가 적고 환금성 판단이 어려운 요인입니다.
- 현황 리스크. 장기간 공실에 따른 동파로 다른 층에 누수 피해가 발생했고 향후 수리비가 생길 가능성이 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 김은숙 임차권의 인수 위험이 확약으로 실제 제거되는지에 달려 있습니다. 제출된 확약서의 적용 범위와 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 구조 재확인. 확약이 반영되지 않는다면 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 171,919,542원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 복층 현황 확인. 공부상 6,7층 602호이나 현황상 6층 602호 및 7층 702호에 별도 현관문이 존재합니다.
- 누수·동파 수리비 확인. 장기간 공실 동파로 다른 층에 누수 피해가 발생한 것으로 탐문됐으므로 실제 보수 범위와 비용 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 현관문에 관리비 미납세대 법적조치 예고장이 부착돼 있었습니다. 체납액과 부담 범위를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 제공된 거래는 63.21㎡와 84.95㎡로 본건 51.91㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균 199,500,000원을 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 소규모 다세대·복층 구조·공실 및 수리 리스크가 함께 존재합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,991만원짜리 물건”이 되려면 확약이 실제로 작동해야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 233,000,000원에서 세 번 유찰돼 79,919,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 하지만 대항력 임차인 김은숙의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 배당만 계산하면 171,919,542원이 남기 때문에 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 총부담이 약 2.5억원에서 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
그 구조를 뒤집는 것이 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 적용하면 김은숙 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 비로소 매수인의 실질취득가는 79,919,000원이 됩니다. 이 금액은 제공된 최근 12개월 거래 평균 199,500,000원의 40.1%지만, 거래사례 면적이 본건과 다르므로 그 할인율을 곧바로 수익으로 해석할 수는 없습니다.
여기에 6세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 6층·7층 별도 현관문, 장기간 공실에 따른 동파·누수 수리 가능성, 관리비 미납 정황까지 겹칩니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 물건성과 환금성은 별도로 까다롭다.”입니다. 이 사건은 최저가보다 확약서의 실제 효력과 현장 수리비를 확인하는 것이 입찰 판단의 우선순위입니다.
