의정부지방법원 2025타경72326. 의정부시 금오동 ‘힐링타운’ 102동 201호, 전용 약 59.97㎡ 다세대주택입니다. 소유자 윤성심은 2021.12.27. 거래가 171,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기상 말소기준권리는 2022.03.04. 설정된 주명이의 근저당권 25,000,000원입니다. 이후 근저당 15,000,000원과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입입니다. 박진규는 임대차계약일 2021.11.16., 확정일자 2021.11.16., 전입·점유개시일 2021.12.06.이고 보증금은 171,000,000원입니다. 따라서 형식상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 하지만 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 신청채권자로서 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약 때문에 현재 회차의 실질취득은 154,000,000원으로 봅니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 265-78 힐링타운 102동 1층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 약 59.97㎡ · 다세대주택 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2013.12.26. |
| 소유자 | 윤성심 (2021.12.27. 거래가 171,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.03.04. 주명이 근저당권 25,000,000원입니다. 박진규의 전입일 2021.12.06.은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.11.24. 설정됐고 보증금은 171,000,000원입니다. 2025.07.18. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진규 | 제201호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.06. | 2021.11.16. | 171,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 후 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 배당계산에서는 현재 최저가 154,000,000원에서 임차보증금 미배당 19,956,000원이 발생합니다. 본 리포트의 인수 0원 판단은 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 것입니다.
② 가격 비교 — 154,000,000원이 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수는 없다
힐링타운 전용 59.9㎡대 확인 실거래는 3건입니다. 거래 시점은 모두 2021년으로, 현재 최저가와 비교할 수 있는 표본 자체가 오래됐습니다. 따라서 과거 평균 대비 할인율은 계산할 수 있지만, 이를 곧바로 2026년 현재의 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 59.97㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2021.10 | 59.93㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 59.93㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 163,666,666원 |
현재 최저가 154,000,000원은 이 3건 평균 163,666,666원의 94.1%이고, 최신 확인 거래 171,000,000원보다는 17,000,000원 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021년에 집중돼 있어 “현재 시세보다 5.9% 싸다”는 결론으로 확대하면 안 됩니다. 오히려 28세대 소규모 다세대에서 이 사건 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 10.0회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 환금성에 보수적인 해석이 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 박진규 보증금 | 171,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주명이 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주명이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 박진규 보증금의 미배당액은 19,956,000원입니다. 그러나 2026.07.01. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 부근에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 154,000,000원 | 19,956,000원 | 154,000,000원* |
| 11회 유찰 시 | 123,200,000원 | 50,324,800원 | 123,200,000원* |
| 12회 유찰 시 | 98,560,000원 | 74,614,080원 | 98,560,000원* |
확약을 제외한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 그 구조가 2026.07.01. 확약으로 해소된 사례입니다. 따라서 차기 유찰 시에는 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 것으로 봅니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금오초등학교 서측 인근. 중소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕 지상 4층. 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지·일부 타일, 샷시 창호이며 승강기·도시가스·급배수·위생설비가 있습니다.
- 층 표시. 공부상 층수는 1층이지만 엘리베이터 층수 표시는 2층으로 표기돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역. 토지는 3필지 일단의 부정형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 공시지가. 1,226,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 힐링타운은 28세대이며 확인 경매통계의 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각물건명세서 및 사건기록에 그대로 존재하는지 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의”한다는 내용이므로 낙찰 후 말소 실무 절차까지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 변동될 수 있습니다.
- 현재 시세 별도 검증. 비교 실거래가 2021년 3건뿐입니다. 현재 최저가 154,000,000원을 최신 시장가와 직접 비교해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 이유가 권리 외에도 물건 상태·층 인식·수요·환금성 등에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 층수 표시 확인. 공부상 1층, 엘리베이터 표시는 2층이므로 현장에서 실제 접근성과 채광·사생활 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 줄었지만, 10회 유찰은 가격 검증을 요구한다
이 사건은 처음 보면 보증금 171,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 19,956,000원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 이 임차인의 실질 인수는 0원*으로 해석됩니다.
그렇다고 바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 이미 10회 유찰됐고, 28세대 다세대이며 확인되는 동일면적 거래도 2021년 3건뿐입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 그 과거 평균 163,666,666원의 94.1%지만, 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
