현재 최저가는 실거래 평균의 52.4%로 낮습니다. 다만 이 물건의 본질은 저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 노희수의 보증금은 140,000,000원이고, 현재 회차 배당만 보면 부족분 67,741,820원이 생깁니다. 그러나 비고상 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출되어, 이 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 즉 이 사건은 “확약서 원본이 진짜 승부처”입니다.
73,990,000원
의정부지방법원 2025타경72345. 의정부동 비비르타워 15층 1502호, 공부상 오피스텔·도시형생활주택으로 보이는 집합건물입니다. 감정가는 151,000,000원, 현재 최저가는 73,990,000원까지 내려와 겉으로는 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 단순한 5회 유찰 물건이 아닙니다. 임차인 노희수의 전입일은 2022.02.18, 확정일자는 2022.01.13이고, 말소기준인 2023.05.08 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다. 원칙만 보면 대항력 있는 임차인입니다.
핵심 반전은 확약서입니다. 비고에는 한국주택금융공사(양도전: 임차인 노희수)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 한, 노희수 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 단, 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 97-2 비비르타워 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 32.45㎡ · 15층 1502호 |
| 소유자 | 양도경 (2021.12.31 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 155,791,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.08 가압류
현재 말소기준은 2023.05.08 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 노희수는 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어, 확약서가 없다면 부족 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노희수 | 제1502호 전부 / 주거 (임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.01.13 | 140,000,000원 | 2024.03.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 노희수는 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추었습니다. 따라서 일반 규칙대로라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 67,741,820원이 매수인 인수로 남습니다.
③ 실거래 비교 — 확약이 유효할 때만 가격 메리트
비비르타워 동일 면적대 최근 실거래 8건의 평균은 141,125,000원입니다. 현재 최저가 73,990,000원은 이 평균의 52.4%입니다. 다만 이 비교는 어디까지나 확약서를 반영해 실질 인수를 0원*으로 볼 때의 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 34.23㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 32.45㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 34.23㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 34.23㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2021.12 | 32.45㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 34.23㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 34.23㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 34.23㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 141,125,000원 |
실거래 범위는 120,000,000원~155,000,000원입니다. 확약이 유효하다면 현재 최저가는 실거래 하단보다도 낮아 가격 매력이 있습니다. 반대로 확약이 흔들리면 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 대항력 보증금 140,000,000원 축으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,731,820원 |
| 1. 임차인 노희수 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 17,353,636원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,611,150원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 앤알캐피탈대부 주식회사 | 304,314,963원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 155,791,180원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 19,850,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 미반영 룰상 부족분은 67,741,820원입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 보되, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 북서측 근거리에 의정부역(1호선)이 소재합니다.
- 용도. 도시형생활주택으로 이용중이며, 토지는 도생주택·오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중로1류 접함으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비비르타워는 47세대, 사용승인일은 2016.03.18입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회로, 빠른 환금성보다는 가격 할인이 중요한 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 제출서류에 그대로 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확약은 노희수 임차권에 적용됩니다. 현장 점유자가 임차권등기상 임차인과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 도로명주소 대조. 비고상 건축물대장 도로명주소는 의정부시 태평로 32로 기재되어 있으므로 공부와 현장 표시를 함께 대조하세요.
- 관리비·명도. 오피스텔·도시형생활주택은 공용부분 관리비 체납과 점유 이전 일정이 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가 데이터를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — 이 물건은 “저가 낙찰형”이 아니라 “확약 검증형”
표면만 보면 감정가 151,000,000원짜리 물건이 73,990,000원까지 내려온 5회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리의 핵심은 임차인 보증금 140,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 부족분 67,741,820원이 매수인 인수로 남아, 단순 저가 물건이 아닙니다.
다만 비고상 확약서가 유효하면 이야기가 달라집니다. 노희수 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소가 확인되므로, 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 73,990,000원으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본 확인 전에는 보수적으로, 확약 확인 후에는 가격 메리트가 큰 물건입니다.
