의정부지방법원 2025타경72362. 호원동 클래스원1차 103동 401호, 전용 65.345㎡ 규모의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 박용주는 2021년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 같은 해 임차인 박길용이 전입해 보증금 290,000,000원의 임대차를 갖췄습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 6월 23일 의정부시 압류입니다. 문제의 박길용 임차인은 전입일 2021년 5월 3일로 말소기준보다 훨씬 빠르고, 2023년 6월 16일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.
반면 현황조사·매각물건명세서상 백명훈은 2024년 10월 21일 전입한 보증금 10,000,000원, 월차임 750,000원의 임차인으로, 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 실제 임차인은 백명훈·박길용 2명이며, 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되어 있습니다. 임차보증금 계산에서는 박길용의 290,000,000원을 한 번만 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-11 클래스원1차 103동 4층 401호 · 경기도 의정부시 망월로45번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.345㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박용주 (2021.04.27. 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,268,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 준공 / 규모 | 2016.12.07 · 클래스원1차 32세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘선순위 임차보증금’
등기부상 과거 중소기업은행·수협은행·임석희의 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.23. 의정부시 압류이고, 그 뒤 부산광역시북구·서울특별시·국민건강보험공단 압류와 2025.05.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 조건 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백명훈 | 목적물 전부 · 보증금 10,000,000원 · 월 750,000원 | 전입 2024.10.21 · 확정 2021.05.13 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 승계 없음 |
| 박길용 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) · 보증금 290,000,000원 | 전입 2021.05.03 · 확정 2021.05.13 · 배당요구 2023.06.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
백명훈은 말소기준권리 이후 전입이므로 임차보증금을 매수인에게 주장할 대항력이 없습니다. 반대로 박길용은 전입·확정일자가 말소기준보다 선행하고 배당요구까지 했으므로 배당을 먼저 받되, 받지 못한 보증금 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다. 이 차이가 이 사건의 전부에 가깝습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 291,592,824원으로 비교해야 한다
클래스원1차 전용 65.35㎡ 실거래는 8건 확인됩니다. 전체 평균은 277,250,000원이지만, 과거 2021~2022년의 275,000,000원~297,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 240,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 240,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 구간 대비 -15.1%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.35㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 65.35㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 65.35㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2022.09 | 65.35㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 65.35㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 65.35㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 65.35㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2021.06 | 65.35㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
표면 최저가 66,268,000원은 최근 시세 240,000,000원의 27.6%에 불과합니다. 그러나 박길용의 미배당 보증금 225,324,824원을 더하면 현재 회차 실질취득은 291,592,824원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래보다 51,592,824원 높고 121.5% 수준입니다. 감정가 276,000,000원보다도 실질 부담이 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세의 27.6%라 싸다”라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 66,268,000원 | 225,324,824원 | 291,592,824원 |
| 5회 유찰 시 | 46,387,600원 | 244,847,377원 | 291,234,977원 |
| 6회 유찰 시 | 32,471,319원 | 258,513,165원 | 290,984,484원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,592,824원 |
| 1. 임차인 박길용 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 64,675,176원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 박길용이 64,675,176원을 배당받고, 미변제 보증금 225,324,824원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 세금·공과금 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 먼저 차감되는 경우 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 박길용의 실제 배당액이 더 줄면 매수인 인수 부담은 그만큼 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 토지도 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 의정부시 호원동 호암초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철 1호선 망월사역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이고 북측으로 망월로45번길 공도와 접합니다. 토지면적은 1,842.0㎡, 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 소로2류 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 클래스원1차는 32세대 규모이고 동일 면적 실거래는 8건입니다. 동일 단지 경매 통계는 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나며 최근 실거래 추세도 -15.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 66,268,000원에 낙찰된다고 가정해도 박길용 미배당 보증금 225,324,824원을 더한 291,592,824원이 실제 비교 기준입니다.
- 추가 유찰을 가격 호재로 오해하지 말 것. 5회 유찰 시 실질취득 291,234,977원, 6회 유찰 시 290,984,484원으로 총 부담은 보증금 290,000,000원대에서 거의 내려가지 않습니다.
- 박길용 임차권 원본 대조. 전입 2021.05.03., 확정일자, 임차권등기 2023.06.16., 보증금 290,000,000원과 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 백명훈 점유·명도 확인. 백명훈은 목적물 전부를 점유하고 보증금 10,000,000원·월 750,000원 조건으로 조사됐지만 대항력은 없습니다. 실제 인도 절차와 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 4건의 선순위 세금 여부 확인. 당해세가 먼저 배당되면 박길용의 배당액이 줄고 그 부족분만큼 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 277,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 시장 추세는 -15.1%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “2.9억 인수형”
이 사건은 네 번 유찰돼 최저가가 66,268,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 박길용의 보증금은 290,000,000원이고, 현재 가정 배당으로도 225,324,824원이 남습니다. 그래서 실질취득은 291,592,824원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 반대로 커져 총액은 290,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득액을 현재 시장과 비교하면 결론은 더 분명합니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 240,000,000원이고, 실질취득은 그보다 121.5% 수준입니다. 최근 추세도 -15.1%, 동일 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최저가 할인은 착시이고, 선순위 임차보증금 인수가 실제 가격을 결정합니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 현재 자료 기준으로는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
