의정부지방법원 2025타경72363. 의정부동 삼익리베리움 101동 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가는 236,000,000원, 현재 최저매각가는 165,200,000원으로 감정가의 70%이며 5회 유찰 상태입니다. 소유자는 박임순이고, 2021.02.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 225,000,000원이었습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 저가매각이 아닙니다. 임차권자 권경상은 2021.02.26 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.10으로, 2022.09.22 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.07.01 제출된 확약이 이 위험을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상8층 중 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2017.12.26 |
| 소유자 | 박임순 (2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.22 부천시 압류입니다. 그 전에 설정됐던 포곡농업협동조합 근저당, 신한은행 근저당, 정광남 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 엠메이드대부 유한회사 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권경상 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 / 2021.02.10 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김명옥 | 2023.11.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권경상은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금 225,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있어 원래는 대항력·우선변제권이 모두 문제 되는 임차인입니다. 반면 김명옥은 2023.11.06 전입으로 말소기준인 2022.09.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
* 현재 배당계산만 적용하면 권경상 보증금 중 62,912,800원이 미배당되지만, 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 권경상 임차권에 관한 것으로, 다른 임차·점유관계까지 대신 해소하는 것은 아닙니다.
② 실질취득 — 낙찰가 165,200,000원 + 실질 인수 0원*
확약을 적용하지 않으면 현재 최저가 165,200,000원에 배당 부족분 62,912,800원이 붙어 임차보증금 수준의 부담이 남는 구조입니다. 그러나 확약을 반영하면 권경상에 대한 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 실질취득가는 165,200,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 75.4%지만 비교거래가 너무 적다
비교 대상은 삼익리베리움(101동102동) 49.78㎡입니다. 확인된 거래는 2023.04, 3층, 219,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 165,200,000원은 이 거래금액의 75.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 49.78㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 확인 거래 | 49.78㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
수치만 보면 165,200,000원이 219,000,000원보다 낮습니다. 하지만 비교 가능한 거래가 단 1건뿐이고 시점도 2023.04입니다. 이를 현재 시세 전체를 대표하는 값처럼 쓰기 어렵습니다. 더구나 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 ‘실거래의 75.4%니까 싸다’라는 단순 결론은 피하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 권경상 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,085,567원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권경상 보증금의 부족분은 62,912,800원입니다. 다만 본 사건은 2026.07.01 확약을 반영해 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 잡지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시청 남동측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상8층 건물이며 사용승인일은 2017.12.26입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 확인 제한. 폐문부재로 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 888.9㎡, 공시지가 2,773,000원/㎡, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 환금성. 삼익리베리움(101동102동)은 총 16세대이며 확인 실거래가 1건으로, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.01 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 제출·효력·적용 범위를 사건기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 권경상 임차권. 보증금 225,000,000원, 전입 2021.02.26, 확정일자 2021.02.10, 배당요구 2023.04.10의 관계를 매각물건명세서와 등기부에서 재대조하세요.
- 김명옥 점유. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유 여부와 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 점유·권리·물건상태·환금성 문제가 함께 작용했는지 현장과 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 확인된 49.78㎡ 거래는 2023.04의 219,000,000원 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 설비 상태. 폐문부재로 정상작동이 확인되지 않은 개별난방·급배수·승강기 등 실제 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이 곧 무조건 싼 물건은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 165,200,000원에 더해 상당한 인수액이 붙는 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 미배당액은 62,912,800원입니다. 그러나 2026.07.01 확약 때문에 권경상 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있고, 실질취득도 현재 최저가인 165,200,000원 수준으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래는 2023.04의 219,000,000원 한 건뿐이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균도 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서가 실제로 인수위험을 완전히 끊어주는지와 낮은 환금성·반복 유찰을 감수할 만큼 현재 가격이 충분한지를 동시에 확인하는 것입니다. 권리 부담은 크게 줄었지만, 가격과 환금성까지 자동으로 합격하는 물건은 아닙니다.
