의정부지방법원 2025타경72363. 의정부동 삼익리베리움 101동 402호, 전용 49.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가 236,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 80,948,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 34.3%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 가격표만 보면 안 됩니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에도 “배당금에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다.
권경상 임차인의 보증금은 225,000,000원, 전입은 2021.02.26, 확정일자는 2021.02.10입니다. 말소기준권리로 잡힌 부천시 압류 2022.09.22보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 80,948,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,857,064원을 제외하고 임차인에게 79,090,936원이 배당되고, 부족분 145,909,064원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 225,000,000원 부근으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.78㎡ · 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 박임순 (2021.02.26. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 80,948,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차권 인수
이 사건의 말소기준은 2022.09.22 부천시 압류로 선언되어 있습니다. 그 이후의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권경상 임차권은 등기 자체는 말소기준 이후에 기입되었더라도, 그 내용상 전입 2021.02.26 및 확정일자 2021.02.10을 갖춘 임차권입니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명옥 | 미상 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 권경상 | 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 | 2021.02.10 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당없음 |
김명옥은 현황조사·매각물건명세서에 나타나지만 전입일이 말소기준 이후이고 보증금도 미상입니다. 따라서 김명옥에 대해서는 대항력 없음으로 정리하되, 보증금 미상 부분은 원본 보완 확인이 필요합니다. 권경상은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보이며, 보증금 합산 문제는 없습니다. 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰이어도 실질취득은 시세보다 높다
삼익리베리움(101동102동)은 총 16세대, 사용승인일은 2017.12.26입니다. 데이터상 최근 실거래는 전용 49.78㎡, 2023.04, 3층, 219,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 49.78㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 평균 | 49.78㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
최저가만 보면 최근 실거래의 37.0%입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 보증금 인수형입니다. 현재 회차 실질취득은 226,857,064원으로, 최근 실거래 219,000,000원의 103.6%입니다. 즉 가격 메리트는 최저가 할인에서 생기는 것이 아니라, 인수액까지 포함한 총액에서 따져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,857,064원 |
| 1. 임차인 권경상 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 79,090,936원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 포곡농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 171,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 정광남 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 정광남 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,085,567원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준, 권경상 보증금은 전액 배당되지 않습니다. 부족분 145,909,064원이 매수인 인수로 남는다는 점이 본건의 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부시청 남동측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상8층 건물 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2017.12.26입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있는 것으로 탐문되나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인 불가입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 건물이고, 데이터상 최근 실거래는 2023.04의 219,000,000원 1건입니다. 표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 80,948,000원이 아니라 실질취득 226,857,064원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 권경상 임차권 확인. 매각물건명세서상 “보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액 매수인 인수”가 명시되어 있으므로, 배당표와 임차권등기 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 김명옥 점유 확인. 김명옥은 전입 2023.11.06, 보증금 미상입니다. 대항력 없음으로 정리되지만 점유·명도 및 보증금 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.
- 보증기관 신청 구조 확인. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 225,000,000원입니다. 다만 tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고는 false이므로 보증금 합산은 하지 않습니다.
- 설비 확인. 폐문부재로 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 입찰 전 내부 상태와 관리비, 점유 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 임차권등기 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 인수” 물건
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권등기 보증금 225,000,000원입니다. 현재 회차에서 낙찰받으면 배당 후 부족분 145,909,064원을 인수하여 실질취득은 226,857,064원이 됩니다. 최근 실거래 219,000,000원보다 높은 총액입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 싸지 않습니다. 권리분석 난도와 인수금액이 모두 높은 편이므로, 임차권 인수와 명도·환금성까지 감당할 수 있는 경우가 아니라면 보수적으로 접근해야 합니다.