의정부지방법원 2025타경72376. 의정부동 ‘의정부 한원힐트리움 더테라스’ 19층 1906호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 권리분석의 출발점은 2022년 2월 23일 장영숙의 근저당권 35,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 접수된 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 주은성의 전입·점유는 2020년 1월 16일로 말소기준일 2022년 2월 23일보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 90,000,000원으로 현재 최저가 70,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에서는 결정적인 사후 조치가 확인됩니다. 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일과 2026년 7월 16일에 각각 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 이 효과는 주은성 임차인에게만 적용되는 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 19층 1906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 20.04㎡ · 25층 중 19층 |
| 소유자 | 이영민 · 2020.02.11 소유권이전 · 거래가액 98,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (8회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래는 9,000만원 인수형, 확약으로 실질 해소
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주은성 실제 임차인 | 제1906호 전부 2020.01.16 | 90,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 확약 제출 우선변제권만 주장 | 실질 0원 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 주은성은 2019년 12월 23일 1차 임대차계약, 2022년 1월 18일 2차 계약을 체결했고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020년 1월 16일입니다. 임차권등기에는 보증금 90,000,000원과 확정일자 2019년 12월 31일, 2022년 1월 19일이 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 7,000만원은 ‘큰 폭 할인’이 아니다
같은 단지의 유사 면적 실거래 12건은 2022년부터 2026년까지 확인되며, 전체 평균은 86,833,333원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 흐름은 다릅니다. 최근 12개월 평균은 75,750,000원, 최신 2026년 6월 거래는 71,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 20.04㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 19.39㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 19.39㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 20.04㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 18.68㎡ | 24 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 20.04㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 20.17㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 19.39㎡ | 19 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 20.04㎡ | 17 | 98,000,000원 |
| 2022.10 | 18.38㎡ | 21 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 18.38㎡ | 9 | 88,000,000원 |
| 2022.07 | 19.39㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 75,750,000원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.4%입니다. 전체 장기 평균 86,833,333원만 보면 할인폭이 커 보이지만, 과거 90,000,000원·98,000,000원·110,000,000원 등의 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래가 71,000,000원까지 내려와 있고 최근 추세가 -18.0%이므로, 현재 최저가는 최근 시장가와 매우 가까운 구간으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 임차인 주은성 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장영숙 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 33,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 125,000,000원, 총 배당액은 68,340,000원, 미배당은 56,660,000원입니다. 주은성 보증금 90,000,000원은 권리구조상 원래 매수인 인수로 계산됐지만, 2026년 7월 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 의정부중앙역 남동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 의정부역, 경전철 의정부중앙역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 25층 중 19층입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장·기계식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역이며 동측 약 20m, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 288세대, 2019년 12월 23일 준공 단지지만 경매 평균 유찰 횟수 6.7회, 낙찰률 0.0%로 경매시장 내 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 및 2026.07.16 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 문구와 효력을 매각물건명세서 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 보증금 전액 미변제 시에도 말소 동의가 명시되어 있으므로 낙찰 후 실제 말소 협조와 절차 진행 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 86,833,333원보다 최근 12개월 평균 75,750,000원과 최신 거래 71,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.0% 낮아진 상태입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 상단 가격을 잡으면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 현재 8회 유찰, 단지 평균 유찰 6.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 단기 재매각이나 빠른 현금화를 전제로 한 접근은 특히 보수적이어야 합니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태, 체납 관리비, 시설 상태, 기계식 주차 이용 여건을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 풀렸지만, 가격은 ‘싸게 보이는 숫자’에 속으면 안 된다
이 사건은 처음 권리구조만 보면 매우 까다롭습니다. 말소기준보다 앞선 전입의 실제 임차인 1명이 있고, 보증금 90,000,000원은 현재 최저가 70,000,000원보다 큽니다. 원래 구조대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다.
그러나 임차인이 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 해소됐습니다. 그래서 현재 실질취득 기준은 최저가 70,000,000원입니다. 문제는 그 다음입니다. 최근 12개월 평균 75,750,000원, 최신 거래 71,000,000원, 최근 추세 -18.0%를 놓고 보면 70,000,000원은 시장에서 멀리 떨어진 특가 구간이 아닙니다.
게다가 이미 8회 유찰됐고 같은 단지 경매 평균도 6.7회 유찰, 낙찰률은 0.0%입니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건”입니다. 감정가 100,000,000원 대비 70%라는 숫자보다 현재 거래시장 71,000,000원·75,750,000원과 18.0% 하락 추세를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
