인천지방법원 2025타경513423. 부평구 갈산동 주부토로262번길 44, 가동 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경이고, 2021.10.04 매매를 원인으로 2021.11.22 거래가 149,000,000원에 취득한 내역이 있습니다. 감정가는 148,000,000원이나 4회 유찰되어 최저매각가는 103,600,000원까지 내려왔습니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 이유는 보증금 149,000,000원의 임차권등기가 존재하기 때문입니다.
다만 이 임차권등기는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 판단이 붙어 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 언급되더라도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다. 따라서 본 리포트의 실질취득 계산은 최저가 103,600,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 최저가가 낮아졌다는 점만으로 판단하지 말고, 확약 원본과 말소 범위가 정확히 이 임차권등기를 가리키는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 60-3 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인 1995.02.11 |
| 소유자 | 강호경 (2021.11.22 거래가 149,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 승부처
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 두 가지입니다. 첫째, 권리계산상 기준이 되는 선순위 근저당권 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 둘째, 보증금 149,000,000원의 이유주 임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
② 임차인 판단 — 대항력 없음, 단 확약 원본 확인
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 / 등기 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유주 | 2층 201호 57.9㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2021.11.22 확정 2021.10.25 | 149,000,000원 | 임차권등기 2023.12.14 배당요구 2023.12.14 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
이유주의 전입신고일은 2021.11.22이고, 권리계산상 기준보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증기관 승계·대위에 따른 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 숫자가 최저가보다 큰 149,000,000원이므로, 확약서가 없다면 입찰 판단이 완전히 달라집니다. 이 물건의 결론은 “임차권등기 자체는 크지만, 확약이 맞으면 실질 인수 0원*”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 84,000,000원 | 71,349,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당총액은 101,349,600원이고, 채권 미배당은 161,650,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원*으로 계산했습니다.
④ 가격 구조 — 4회 유찰 70% 구간
현재 회차는 감정가 148,000,000원 대비 70.0%인 103,600,000원입니다. 다음 회차로 내려가면 82,880,000원, 그 다음은 66,304,000원 시나리오가 됩니다. 하지만 이 물건은 보증금 149,000,000원 임차권등기가 붙어 있는 구조라, 가격 판단보다 말소동의 확약의 유효성이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 161,650,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 82,880,000원 | 80,988,160원 | 182,011,840원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 66,304,000원 | 64,710,528원 | 198,289,472원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천부평북초등학교 남측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 현장 내부현황은 탐문조사와 건축물현황도, 통상적인 이용상태를 참고한 내용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 이유주 임차권등기와 보증금 149,000,000원을 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 확약의 조건. 실질 인수 0원*은 확약이 유효하고 말소가 가능한 경우의 계산입니다. 조건부 확약인지, 별도 절차가 필요한지 확인하세요.
- 임차권등기 명도. 대항력 없음 판단과 별개로 임차권등기 말소 절차와 점유관계 확인은 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권 미배당은 161,650,400원이고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 건물 상태. 사용승인 1995.02.11의 다세대주택이므로 내부 수리비, 누수, 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 낙찰 후 부담될 수 있는 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기 말소동의 확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확약이 먼저다
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 103,600,000원까지 내려와 숫자상으로는 가벼워 보입니다. 그러나 보증금 149,000,000원의 임차권등기가 있어, 단순히 감정가 대비 70.0%라는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 결론은 분명합니다. 말소동의 확약이 원본상 유효하면 실질취득은 103,600,000원*, 그렇지 않으면 판단 자체가 달라집니다. 권리상 승부처는 가격표가 아니라 을구 5번 임차권등기와 확약서입니다.
