인천지방법원 2025타경513440. 부평동 우진그린빌 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 104,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 겉으로 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 임차권등기의 인수 여부를 확인해야 하는 구조입니다.

을구 3번에는 조익철의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.02, 보증금은 117,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.10.28이므로 이 임차권은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 원칙대로만 계산하면 현재 매각대금에서 배당받지 못한 67,357,280원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 적용되는 것을 전제로 하면 조익철 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 50,960,000원에서의 실질취득도 50,960,000원으로 봅니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 1명이며, 별도로 확인된 확약 밖 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

② 임차인 분석

조익철은 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 주민등록과 점유가 2021.11.02, 확정일자는 2021.10.07이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약이 이 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

③ 현재 회차 배당 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분

현재 최저가 50,960,000원 가정. 배당 계산상 임차인 미배당액은 67,357,280원이나, 매각물건명세서의 말소동의 확약 적용 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 104,000,000원의 49%인 50,960,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하지 않습니다. 특히 이미 3회 유찰된 다세대주택이라는 사실 자체가 응찰 전 환금성과 실제 거래가격을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 동측 인근. 공동주택과 오피스텔 등이 혼재하는 주상·주거지대이며 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 북서측 소로를 통해 장제로 등 간선도로와 연계되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2001.04.28입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스공급설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 소로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 해당 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 조건입니다. 확약의 대상이 을구 3번 조익철 임차권이고 매각 후 말소에 필요한 조건이 충족되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 계산상 미배당액은 67,357,280원이지만, 확약 적용 전제의 실질 인수는 0원입니다.
• 배당관계 확인. 임차인 조익철은 대항력과 우선변제권이 있으며 현재 매각가 가정에서는 49,642,720원을 배당받는 계산입니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 현재 감정가의 49%까지 내려왔지만 다세대의 실제 거래가격과 환금성 확인 없이 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 임대·점유 현황 재확인. 감정평가상의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘확약 확인’이 먼저다

이 물건은 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 117,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 67,357,280원이 미배당으로 남는 인수형 구조입니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 확약이 을구 3번 임차권에 정상 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 50,960,000원입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차권은 있으나 확약으로 주된 인수위험이 해소되는 유형”입니다. 다만 3회 유찰된 다세대이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 권리 확인은 확약서 원문, 가격 판단은 별도 시세조사가 최종 입찰의 전제입니다.