부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513452 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 20.75㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

65,311,900원 6,531만 감정가 106,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 51,940,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

519만원

최저가의 10% · 5,194,000원

실거래 대비

▼ 40.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 실질취득은 최저가가 아닌 약 1.13억 수준이며 가격 메리트보다 인수위험 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 51,940,000원이나 장효진 보증금 미배당 61,394,920원 인수 가능성으로 실질취득 약 113,334,920원
권리 을구 주택임차권등기 장효진 대항력·우선변제권 있음. 주택도시보증공사 확약 관련 확인 필요
리스크 오피스텔 민간임대주택등기 및 보증금 인수 가능성으로 권리보다 임차관계가 핵심

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 장효진 임차인의 보증금 112,000,000원 중 미배당액 61,394,920원 인수 가능성이 있어 실질취득비용은 약 113,334,920원으로 봐야 합니다. 단순히 5,194만원 물건으로 판단하면 위험합니다.

감정가 / 최저가

106,000,000원 / 51,940,000원

2회 유찰

실질취득

113,334,920원

낙찰가+인수액

인수 가능액

61,394,920원

장효진 미배당

핵심지표

대항력 임차권

우선변제 가능

인천지방법원 2025타경513452 사건은 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 1123호 오피스텔입니다. 소유자는 손재현이며 2021년 거래가액 112,568,026원으로 취득했습니다. 권리 흐름상 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 장효진은 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513452
소재지	인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1123호
용도 / 전용	오피스텔 · 20.75㎡
소유자	손재현
감정가 / 최저가	106,000,000원 / 51,940,000원
청구금액	112,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 인수 구조 장효진 임차인은 보증금 112,000,000원, 배당 50,605,080원으로 예상되어 부족분 61,394,920원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약의 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
장효진	112,000,000원	有	有	인수 가능
아이바르	800,000원	대항력 가능·미상	해당 없음	확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 기준)

배당항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,334,920원
임차인 장효진 보증금	112,000,000원	50,605,080원
주택도시보증공사 가압류	1,020,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

가격 비교

최저가는 낮지만 인수액 포함 실질취득은 1.13억원 수준입니다.

⛔ 결론 최저매각가 51,940,000원만 보면 저가처럼 보이지만, 대항력 있는 장효진 임차인의 미배당 보증금이 핵심입니다. 확약이 임차인 인수를 실질 0원으로 만드는지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 염골근린공원 남측 인근으로 오피스텔·지식산업센터·공장 등이 소재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통은 보통입니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
환금성. 산업·업무시설 혼재 지역으로 일반 아파트와 다른 수요층 분석이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

장효진 임차권등기 및 확약서 효력을 원본으로 확인하세요.
낙찰가가 내려가도 인수형 임차인은 실질취득이 크게 줄지 않는 구조인지 검토하세요.
아이바르 점유 관계는 전입·보증금 자료 확인이 필요합니다.
오피스텔 용도와 임대수요를 별도로 검토하세요.

맺으며 — “최저가보다 실질취득이 중요하다”

이 사건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매의 핵심 비용은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담하는 권리입니다. 장효진 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 1.13억원입니다. 확약 범위가 명확히 해소되지 않는다면 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다.

부동산강제경매

인수 없는 저가가 아니다 — 실질취득을 봐야 하는 제이케이루체스타 1123호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 실질취득이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 600만원
2	2026-05-22	유찰	7,420만원
3	2026-06-29	대기	5,194만원