인천지방법원 2025타경513504. 계양구 계산동 예일아트빌 5층 509호, 감정평가 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 감정가는 84,000,000원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 28,812,000원입니다. 겉으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건을 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권은 보증금 110,000,000원, 주민등록일자 2022.03.11, 확정일자 2022.02.09로 기재되어 있고, 제공 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인 총 부담이 보증금 규모에 가까워지는 것이 핵심입니다. 현재 회차 배당표도 임차인 신호성에게 27,893,384원이 배당되고 부족분 82,106,616원이 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 이 사건에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라는 명세서 문구가 있어, 그 확약이 실제로 유효하고 해당 임차권에 적용된다면 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 1074-10 예일아트빌 5층509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.04.11. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
제공 데이터의 말소기준권리는 2024.01.25 갑구 8번 압류입니다. 임차인 신호성의 주민등록일자는 2022.03.11, 점유개시일자는 2022.03.10으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 단순히 “말소기준 이후 등기니까 소멸”로 끝낼 수 없고, 보증금 미배당분의 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신호성 | 5층 509호 28.86㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.03.11 · 확정 2022.02.09 · 배당요구 2024.04.11 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차인 데이터상 신호성은 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매개시결정 채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 나타나지만, 임차인 표의 별도 임차인으로 합산할 대상은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 | 약 매각가의 3.2% 추정 |
| 1. 임차인 신호성 보증금 | 110,000,000원 | 27,893,384원 | 부족분 82,106,616원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 작전동새마을금고 | 38,090,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김윤환 | 200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
*확약 전 룰상 계산은 임차인 보증금 미배당 82,106,616원을 매수인 인수로 표시합니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — “싸다”가 아니라 “확약 검증형”
제공 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가 28,812,000원을 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 두 갈래입니다. 첫째, 확약이 부정확하거나 조건부라면 실질 부담은 110,918,616원 수준으로 올라갑니다. 둘째, 확약이 원본대로 유효하고 말소가 실무상 가능하다면 신호성 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리되어 최저가 28,812,000원이 실질취득 기준이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 계산동 소재 “계양구청” 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 5층 509호이며, 2003.01.17 사용승인되었습니다. 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 부지 서측으로 광대로의 포장도로와 접합니다.
- 규제·공부. 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025.07.28), 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26) 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨” 문구만 보지 말고, 확약의 대상, 조건, 말소 범위, 제출 주체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 계산. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 82,106,616원이 매수인 인수로 표시됩니다. 최저가만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 확약 밖 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 전입세대열람, 현황조사, 점유자 면담으로 별도 임차인·점유자를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 사용, 임대차 적용, 세금·대출·환금성은 아파트와 다르게 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 말소동의 확약서, 배당요구 내역을 모두 원본으로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 확약이다
이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 28,812,000원까지 내려왔지만, 그것만으로 매력적이라고 말할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 최저가를 크게 웃돌기 때문입니다. 확약이 없으면 매수인은 미배당 82,106,616원을 떠안을 수 있고, 실질 부담은 보증금 규모에 가까워집니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 원본대로 유효하다면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 단순합니다. 최저가에 끌려 들어갈 물건이 아니라, 확약 원본을 확인한 사람만 검토할 수 있는 물건입니다.
