부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경72449 · 의정부지방법원 · 토지
2136㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

312,983,000원 3억 1,298만 감정가 912,488,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

07-07

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

3,129만원

최저가의 10% · 31,298,300원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 9.12억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 5,000만원 인수 가능성이 있는 근린시설+토지 물건으로 권리보다 실질취득 부담과 용도 리스크를 확인해야 합니다.

가격 현재 최저매각가 312,983,000원에 임차인 인수 50,000,000원을 고려한 실질취득 약 362,983,000원
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 31,298,300원 수준
리스크 대항력 있는 정용식 임차인 보증금 인수 가능성, 공장 이용 및 환금성 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정용식의 보증금 50,000,000원 인수 가능성 때문에 매수인의 실질취득가는 약 362,983,000원으로 봐야 합니다.

감정가

912,488,000원

최저가

312,983,000원

3회 유찰

실질취득

362,983,000원

임차인 인수 포함

핵심지표

대항력 有

보증금 50,000,000원

의정부지방법원 2025타경72449 사건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 137-3 소재 근린시설+토지 물건입니다. 감정가는 912,488,000원이며 현재 최저매각가는 312,983,000원입니다. 등기상 핵심 말소기준권리는 2020.02.05 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다.

물건 개요

소재지	경기도 양주시 은현면 봉암리 137-3
용도	근린시설 + 토지 / 감정 이용상태 공장으로 이용중
소유자	임범영
감정가 / 최저가	912,488,000원 / 312,983,000원
신청채권자 / 청구	안양농업협동조합 / 554,145,335원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인	점유	대항력	보증금	판단
정용식	2,235.0000㎡	有	50,000,000원	대항력 있음 · 매수인 인수 가능성
주식회사 에이셔랩스	1층 2호(15.0000㎡)	없음	미상	대항력 없음
주식회사 야푸드	1층 5호(15.0000㎡)	없음	미상	대항력 없음

⛔ 인수 핵심 정용식은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정됩니다. 우선변제권이 없어 보증금 50,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 매각가 312,983,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,181,762원
임차인 정용식 보증금 인수	50,000,000원	0원
안양농업협동조합 근저당	516,000,000원	307,801,238원
후순위 근저당권 등	192,000,000원	0원

배당 분배

취득 구조

④ 입지·환금성 메모

이용상태. 감정평가상 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 공장으로 이용중입니다.
토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형, 은현09) 등 제한사항이 있습니다.
교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하며 인근 도로변 버스정류장이 있습니다.
환금성. 아파트와 달리 공장 용도 물건은 수요층이 제한될 수 있어 실제 사용수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

정용식 임차인 보증금 50,000,000원 인수 가능성을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
현재 최저매각가 312,983,000원은 실질취득가 약 362,983,000원 기준으로 판단해야 합니다.
공장 이용 현황과 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동 및 컨테이너 7동 관련 사항을 확인해야 합니다.
자연녹지지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 있어 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리상 말소되는 권리는 명확하지만, 매수인이 부담할 수 있는 임차인 인수와 공장 용도의 환금성까지 반영한 판단이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-10	유찰	9억 1,248만원
2	2026-03-17	유찰	6억 3,874만원
3	2026-04-21	유찰	4억 4,711만원
4	2026-07-07	대기	3억 1,298만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 인수가 남는다 — 양주 은현면 봉암리 137-3

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

③ 예상배당표 (현재 매각가 312,983,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (40장)

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