의정부지방법원 2025타경72449. 양주시 은현면 봉암리 137-3의 근린시설·토지 일괄매각 물건으로, 감정 이용상태는 공장입니다. 소유자는 임범영이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2020.02.05. 안양농업협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 안양농업협동조합 근저당 84,000,000원·60,000,000원, 유한회사송정주류 근저당 48,000,000원과 2025.06.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 정용식은 2019.02.14. 기준으로 말소기준일보다 먼저 점유관계를 갖고 있고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 최저매각가 312,983,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 362,983,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 봉암리 137-3 · 경기도 양주시 은현면 은현로 431-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공장으로 이용중 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 2,136.0㎡ · 공장용지 · 자연녹지지역 · 공시지가 209,100원/㎡ |
| 소유자 | 임범영 |
| 감정가 / 최저가 | 912,488,000원 / 312,983,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 554,145,335원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
과거 소흘농업협동조합 근저당은 2020.02.05. 해지로 이미 말소됐고, 2012년 양주시 압류도 2012.10.18. 해제됐습니다. 현재 경매에서 실질적인 말소기준은 2020.02.05. 안양농업협동조합 근저당입니다. 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력은 별개입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용식 | 2,235.0000㎡ | 2019.02.14 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 아님 |
| 주식회사 에이셔랩스 | 1층 2호(15.0000㎡) | 2021.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 야푸드 | 1층 5호(15.0000㎡) | 2021.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 매수인 인수액으로 반영되는 것은 정용식의 보증금 50,000,000원입니다. 주식회사 에이셔랩스와 주식회사 야푸드는 기준일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금 자체는 확인이 필요합니다.
② 가격 프레임 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 912,488,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 312,983,000원입니다. 감정가 대비로는 크게 낮아졌지만, 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원을 별도로 부담하므로 가격 판단의 기준도 312,983,000원이 아니라 실질취득 362,983,000원이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 312,983,000원 | 50,000,000원 | 400,198,762원 |
| 4회 유찰 시 | 219,088,100원 | 50,000,000원 | 492,779,133원 |
| 5회 유찰 시 | 153,361,670원 | 50,000,000원 | 557,585,393원 |
③ 예상배당표 (매각가 312,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,181,762원 |
| 인수 · 정용식 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 516,000,000원 | 307,801,238원 |
| 3. 근저당 · 안양농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안양농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 유한회사송정주류 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 합계는 708,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 307,801,238원입니다. 미배당은 400,198,762원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 정용식 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 공장으로 이용중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 양주시 은현면 봉암리 봉암초등학교 남측 원거리에 위치하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,136.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 자연녹지지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(공업형, 은현09), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공부 차이. 일련번호 2)의 공부상 지목은 임야이나 실제는 도로(예정지)로 평가됐습니다.
- 매각 제외. 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡·2㎡)과 컨테이너 7동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 312,983,000원이 아니라 정용식 인수액을 더한 362,983,000원을 현재 회차의 자금부담으로 보세요.
- 정용식 임대차. 보증금 50,000,000원 전액 인수 구조이므로 점유범위 2,235.0000㎡와 실제 인도 조건을 원본 서류·현장에서 대조하세요.
- 후순위 법인 점유. 주식회사 에이셔랩스와 주식회사 야푸드는 말소기준 이후 기준일이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 점유·계약관계를 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이동식화장실 2동과 컨테이너 7동은 매각 대상이 아니므로 현황과 소유관계를 반드시 구분해 확인하세요.
- 토지 이용제한. 자연녹지지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역 등 공장 이용과 관련된 제한을 실제 사업계획과 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 3회 유찰만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸하지만 5천만원은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기상 후순위 권리는 말소기준권리와 함께 매각으로 정리되지만, 정용식의 대항력 있는 보증금 50,000,000원은 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차 최저매각가 312,983,000원만 보면 안 되고, 실질취득 부담 362,983,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
또한 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 공장으로 이용되는 근린시설+토지이고, 매각에서 제외되는 이동식화장실·컨테이너가 있으며, 대항력 임차인 외에도 후순위 법인 점유가 존재합니다. 등기 권리는 정리형이지만 점유와 자금부담은 인수형인 사건입니다. 입찰 판단의 승부처는 최저가 자체보다 50,000,000원 인수와 현장 점유관계를 얼마나 정확히 반영하느냐에 있습니다.
