인천지방법원 2025타경513512. 인천 미추홀구 용현동 탑빌리지 401호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 1.38억에서 2회 유찰되어 6,762만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
등기부상 을구 3번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 남진선은 전입 2020.12.04·확정일자 2020.11.04를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 배당으로 회수되지 못하는 금액은 낙찰자가 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513512 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-18 탑빌리지 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 60.805㎡ |
| 소유자 | 오진우 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임차인 남진선은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 배당요구를 통해 일부 배당 후 부족분이 남습니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 남진선 | 137,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 부담 가능 |
③ 시세 비교
탑빌리지 동일 평형 거래는 최근 거래 기준 1.25억~1.33억 수준입니다. 최근 12개월 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2022.10 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 60.81㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.04 | 60.81㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 60.81㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | - | 3건 | 128,666,666원 |
최저가는 낮지만 인수 위험을 포함하면 실질취득 비용이 시세 수준을 넘어설 수 있습니다. 단순히 50% 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차보증금 137,000,000원 중 배당 부족분 70,997,160원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 소유권·점유 확인. 임대관계 및 점유 현황을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤의 인수 위험”
이 물건은 유찰 횟수만 보면 매력적인 다세대 경매입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재해 낙찰 후 추가 부담 가능성이 있습니다. 경매 가격은 6,762만원이지만 실제 판단 기준은 보증금 인수를 포함한 금액입니다. 낙찰가는 낮지만 권리는 가볍지 않은 물건으로, 임차권 관련 확약 및 최종 배당 가능성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
