50.98억
제주지방법원 2025타경7777. 서귀포시 안덕면 화순리 823의 마린파크 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층으로, 전시장과 일반음식점·휴게음식점으로 등재돼 있고 야외풀장과 실내풀장도 갖춘 대형 상업·전시 복합시설입니다. 토지는 5,203㎡이며, 감정가 10,403,944,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 5,097,933,000원까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2016년 6월 29일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,400,000,000원이고, 이후 등기된 한국전력공사 가압류와 지방자치단체·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자는 하나은행의 승계인인 유에이치케이제육차유동화전문유한회사이며 청구액은 4,798,760,597원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7777 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 823 마린파크 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순중앙로 132 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 전시장·일반음식점·휴게음식점 복합시설 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 전시장·음식점·야외풀장·실내풀장 |
| 토지 | 5,203㎡ · 대 · 상업용 · 평지·부정형·소로각지 |
| 소유자 | 주식회사마린파크 |
| 감정가 / 최저가 | 10,403,944,000원 / 5,097,933,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행의 승계인 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 4,798,760,597원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.06.29. 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 2건은 같은 날 해지로 말소됐고, 2011~2012년의 가압류·압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 한국전력공사 가압류와 제주특별자치도·국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형민 | 마린파크 | 2018.03.02 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.06.24 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 문가원 | 마린파크 2층 | 2020.09.17 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.06.24 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2018.03.02.와 2020.09.17.로, 말소기준권리인 2016.06.29. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인이 아니며, 배당요구도 2026.06.24. 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
최저매각가 5,097,933,000원은 감정가 10,403,944,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에서는 비교할 만한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 5,097,933,000원 | 5,044,553,670원 | 377,023,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 3,568,553,100원 | 3,530,467,569원 | 1,891,109,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 2,497,987,170원 | 2,470,607,298원 | 2,950,969,792원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 대항력 임차인이 없으므로 각 회차에서 매수인의 권리 인수액은 계속 0원입니다. 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 5,097,933,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,097,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 53,379,330원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,400,000,000원 | 5,044,553,670원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 한국전력공사 | 21,577,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권자 총 청구액은 5,421,577,090원, 예상배당은 5,044,553,670원, 미배당은 377,023,420원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 매각 범위와 물리적 상태
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 목록 2-1부터 2-4, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2016-47호가 포함됩니다.
- 조경시설. 토지 위 조경수와 조경등은 포함 평가됐습니다.
- 면적 차이. 건물 1층 면적은 등기사항전부증명서상 969.38㎡, 일반건축물대장상 976.12㎡입니다. 2020.07.07. 합벽증축 6.74㎡가 등기에 반영되지 않은 것으로 추정돼 제시외 건물 목록 2-1로 평가됐습니다.
- 옥상 시설. 옥상의 계단실·창고·물탱크실은 포함되지만, 옥상 냉장창고는 매각에서 제외됩니다.
- 주요 설비. 변압기 등 주요 전기설비가 해체됐고, 침수와 장기간 미가동으로 각 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 화순리 금모래해변 북동측 인근으로, 해안변 식당 등 근린생활시설과 후면 주택이 혼재한 면소재지 외곽 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 토지 조건. 토지 5,203㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 450,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로2류에 접합니다. 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역도 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 전시장·음식점·수영장과 대규모 토지가 결합된 특수 복합시설이어서 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 인수 가능한 매수층과 재활용 방안이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재가동 비용 산정. 수변전설비·변압기 복구와 전기 인입, 침수 손상, 냉난방·소방·승강기· 수처리설비 점검 및 교체비를 현장 견적으로 산정하세요.
- 수익성 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율 대신 예상 임대료, 운영비, 공실, 리모델링비를 반영한 수익가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각에 포함되는 기계기구목록 제2016-47호의 현존 여부·작동 상태·훼손 및 반출 여부를 확인하세요.
- 임차인 명도. 두 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유구역과 영업·시설물 관계를 확인하고 퇴거 및 인도 일정을 협의해야 합니다.
- 옥상 냉장창고. 매각 제외 물건의 소유자, 점유관계, 철거 또는 존치 조건을 확인하세요.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 교부청구액을 배당요구 종기 이후 기록에서 대조하세요.
- 면적·인허가 확인. 1층 합벽증축 6.74㎡와 제시외 건물의 건축·소방·영업 인허가 승계 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구목록과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
권리관계만 보면 두 임차인 모두 대항력이 없고 후순위 가압류·압류도 소멸하므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 시설 상태와 가격 검증에 있습니다. 최저가는 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 주요 전기설비 해체, 침수, 장기간 미가동, 설비 정상 작동 여부 미상이라는 부담이 겹칩니다.
따라서 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 시설 복구 후 어떤 용도로 운영할 수 있는지, 그 용도에서 얼마의 현금흐름을 만들 수 있는지가 응찰 판단의 기준이 돼야 합니다. 권리 인수는 깨끗하지만 대형 특수시설의 재가동·환금성 위험이 큰 사건으로, 현장 실사와 복구비 산정 전에는 최저가를 곧바로 저가로 평가하기 어렵습니다.
