인천지방법원 2025타경513567. 부평동 미래안위브 13층 1301호, 전유부분 61.26㎡ 전부를 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 202,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 216,000,000원 주택임차권등기의 처리입니다.
임차인 이승훈은 2021.10.14. 임대차계약을 체결하고 2021.10.20. 확정일자를 받았으며, 2021.10.29. 전입 및 점유를 시작했습니다. 등기상 말소기준으로 제시된 2016.10.06. 농협은행 근저당보다 늦어 통상적인 기준에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서는 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시했고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 적시했습니다. 따라서 확약서의 대상·범위·조건과 실제 말소 이행 가능성을 원본으로 확인해야 실질 인수 0원을 전제로 입찰할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 제13층 제1301호 도로명: 인천광역시 부평구 주부토로56번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제13층 제1301호 61.26㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 · 사용승인 2016.08.23. |
| 소유자 | 강호경 (2021.10.14. 매매, 거래가액 216,000,000원 · 2021.10.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (4회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03. |
① 권리 흐름 — 확약과 말소기준의 이중 확인
농협은행 근저당을 말소기준으로 적용하면 이후의 서울신용보증재단 가압류, 이승훈 주택임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이승훈의 임차권등기는 매각물건명세서에 별도 인수권리로 적시돼 있으므로, 단순히 등기 순위만 보고 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이승훈의 임차권등기 216,000,000원 전액에 유효하게 적용된다는 전제에서만 성립합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승훈 제13층 제1301호 61.26㎡ 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.10.14. 확정 2021.10.20. 전입·점유 2021.10.29. 배당요구 2023.12.28. | 216,000,000원 | 없음 표시 전입이 제시된 말소기준 이후 | 미상 배당요구 있음 | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 시 |
실제 임차인은 이승훈 1명이며, 보증금은 216,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 표시될 뿐, 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
* 실질 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 이승훈의 임차권등기 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제입니다. 매각물건명세서상 룰 기준 인수권리 금액은 216,000,000원입니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가와 최저매각가만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 확약 적용 여부에 따라 취득원가가 141,400,000원과 357,400,000원으로 갈립니다. 따라서 4회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 말소동의 확약 적용 | 141,400,000원 | 실질 0원* | 141,400,000원 |
| 말소동의 확약 미적용 | 141,400,000원 | 216,000,000원 | 357,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 152,400,000원 | 138,620,400원 | 13,779,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 86,972,865원 | 0원 | 86,972,865원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 455,372,865원 중 예상 배당은 138,620,400원이며 총 미배당액은 316,752,465원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 216,000,000원은 현재 회차 배당안에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 농협은행 근저당 말소기재의 실제 효력에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부와 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층이며 사용승인은 2016.08.23.입니다.
- 주위환경. 인천부평동초등학교 동측 인근으로 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스 정류장과 인천1호선 부평시장역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·승강기·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 유찰률만으로 적정가격을 단정하지 말고 오피스텔 수요와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 이승훈의 을구 3번 주택임차권등기와 보증금 216,000,000원 전액인지 확인하세요.
- 확약 조건. 낙찰, 대금납부, 인도 또는 별도 서류 제출 등 말소동의에 붙은 조건과 실제 말소 시점을 확인하세요.
- 말소기준 대조. 농협은행 근저당이 2019.11.15. 실제 말소됐는지, 현재도 말소기준권리로 취급되는 법적 근거가 무엇인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차인 점유·인도. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 인도 상태를 현황조사·집행관 기록 및 현장에서 확인하세요.
- 실질취득액 이중 계산. 확약 적용 시 141,400,000원, 미적용 시 357,400,000원으로 자금계획을 분리하세요.
- 매각기일 결과. 2026.07.03. 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비·기계식주차. 공용부분 관리비 체납액과 기계식주차 이용 가능 차량·유지상태를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래가와 임대료를 별도로 확인한 뒤, 최저가가 아닌 확약 적용 후 실질취득액을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 확약 한 장이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 141,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 이승훈의 보증금은 216,000,000원이고, 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 표시돼 있습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*이고 실질취득액은 141,400,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 보증금 216,000,000원을 낙찰가에 더해야 하므로 실질취득액은 357,400,000원입니다. 여기에 농협은행 근저당의 말소기재와 말소기준·배당계산 사이의 충돌까지 존재합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 확약서 원본과 말소 이행조건, 유효한 말소기준권리를 모두 확인하기 전에는 141,400,000원을 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 216,000,000원 인수 가능성을 법적으로 완전히 제거하는 것입니다.
