의정부지방법원 2025타경72490. 의정부역 인근 한양수자인파크뷰 12층 1210호입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 주어진 물건 용도 표기는 근린시설입니다. 거래 비교 대상의 전용면적은 14.5384㎡입니다.

소유자 김민지는 2021년 12월 소유권을 취득했고, 임차인 심영준은 그보다 앞선 임대차계약을 통해 2021년 12월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 임차권등기가 설정됐으며, 2024년 2월 케이비국민카드의 가압류가 말소기준권리가 됐습니다. 따라서 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서는 구조라는 점이 최초 권리분석의 출발점입니다.

다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고, 2026년 7월 1일자로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 확약 전의 등기상 인수 구조와 확약을 반영한 실질 인수 결과를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2024년 2월 28일 설정된 케이비국민카드 가압류입니다. 뒤따르는 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 심영준의 임차권은 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없었다면 보증금 미배당액의 인수 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

선순위 임차인 및 보증기관 승계

실제 임차인은 심영준 1명입니다. 주택도시보증공사는 별개의 신규 임차인이 아니라 심영준의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 보증금 95,800,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 95,800,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 판단

한양수자인파크뷰의 동일 면적(전용 약 14.54㎡) 거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 68,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균 67,875,000원과 2026년 9월 최신 거래 71,000,000원을 우선 적용합니다.

최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 2026년 9월 최신 거래 71,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -2.7%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 거래 평균만을 기준으로 매각가의 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

신청채권자인 주택도시보증공사는 기존 임차보증금반환채권의 양수인이므로, 임차보증금 우선변제 배당과 동일 채권에 대한 별도 청구를 중복 회수액으로 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수위험과 확약 효과

선순위 대항력 임차인이 존재하는 물건에서는 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 취득부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 다만 이 사건은 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이므로, 두 결과를 명확히 분리해서 보아야 합니다.

룰상 미배당은 각 회차의 추정 배당을 반영한 시나리오 금액입니다. 확약 유효 시 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 표시했습니다. 실제 배당액은 집행비용과 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 경의초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 의정부시 중심권 지역입니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하며 버스정류장과 수도권 전철 1호선 의정부역이 근거리에 있습니다. 동측 및 북측으로 대로에 접하여 차량 출입도 용이합니다.
• 건물. 2020.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 본건은 25층 중 12층입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,897,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 개별 호실의 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 299세대이며, 동일 면적 실거래는 60,000,000원~75,000,000원에 분포합니다. 최근 가격 추세는 -2.7%로 하락 중이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다. 소형 원룸의 임대수요와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.01자로 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 내용과 적용 범위를 확인하세요.
• 최종 매각물건명세서 대조. 해당 확약이 유지되는지, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건에 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 심영준 1명이며 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 동일 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 실질 인수 구분. 룰상 미배당액 55,780,880원과 확약 반영 실질 인수액 0원을 혼동하지 마세요. 확약의 효력에 문제가 생기면 취득부담이 크게 달라질 수 있습니다.
• 실제 용도 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장상 개별 호실의 용도, 전입·주거 사용 여부, 실제 현황을 확인하세요.
• 10회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 문제인지, 임차권 인수 우려나 명도·용도 문제 등이 응찰에 영향을 주었는지 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 67,875,000원과 최신 거래 71,000,000원을 기준으로 비교하되, -2.7%의 하락 추세와 개별 호실의 층·향·상태를 반영해 예상 매도가격을 보수적으로 검토하세요.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유상태는 별개입니다. 현장 점유자를 확인하고 필요한 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 세금·관리비 점검. 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분도 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래를 대조하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

의정부 한양수자인파크뷰 1210호는 감정가 84,000,000원에서 최저가 41,160,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원이며, 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 67,875,000원의 60.6% 수준입니다.

하지만 원래의 등기 구조는 선순위 임차보증금 95,800,000원이 존재하는 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액만 55,780,880원에 달하므로, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 분석의 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제를 확인하지 않고 단순히 최저가만 비교하는 것은 위험합니다.

여기에 10회 유찰, 최근 실거래 하락 추세(-2.7%), 근린시설 표기와 감정 이용상태의 확인 필요성까지 고려해야 합니다. 가격상 차이는 존재하지만, 권리 해소의 확실성과 실제 환금성을 먼저 검증해야 하는 조건부 검토 물건입니다.