의정부지방법원 2025타경72490. 의정부역한양수자인파크뷰 12층 1210호, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형/방1실, 욕실, 주방 등)입니다. 사건 표시는 근린시설로 잡혀 있지만, 감정요항표상 본건은 의정부역 인근의 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 의정부시 중심권 지역에 있는 집합건물입니다. 권리분석의 핵심은 단순합니다. 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준권리인 2024.02.28. 가압류보다 앞서고, 임차보증금은 95,800,000원입니다. 현재 최저가 6,918,000원으로는 보증금 전액 변제가 불가능하므로, 부족분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
그래서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 합니다. 현재 회차 배당가정상 임차인 심영준에게 6,393,476원만 배당되고, 부족분 89,406,524원이 남습니다. 매수인이 부담하는 실질취득은 6,918,000원 + 89,406,524원 = 96,324,524원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수 부족분이 늘어 총액은 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 12층 1210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형/방1실, 욕실, 주방 등) · 25층 중 12층 |
| 소유자 | 김민지 (2021.12.10. 거래가 106,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 6,918,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
말소기준권리는 2024.02.28. 접수된 갑구 4번 가압류(주식회사 케이비국민카드, 청구금액 8,891,153원)입니다. 하지만 임차인 심영준의 임대차는 계약일 2021.11.17., 확정일자 2021.11.18., 주민등록·점유개시일 2021.12.10.이고, 을구 1번 주택임차권등기는 2023.12.28. 접수됐습니다. 데이터상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 표시됩니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심영준 | 제1210호 전부 / 주거 (임차권등기) | 2021.12.10 | 2021.11.18 | 95,800,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터의 is_subrogation·is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고를 보증금에 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 6,918,000원이 아니라 실질취득 96,324,524원으로 본다
같은 단지(한양수자인파크뷰, 299세대·2020.12.21. 사용승인) 동일 면적 14.54㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 70,083,333원, 최저는 65,000,000원, 최고는 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 25 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.54㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 14.54㎡ | 16 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 70,083,333원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 9.9%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 96,324,524원입니다. 이는 실거래 평균의 137.4%이고, 실거래 최고가 80,000,000원도 넘어섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,524원 | 약 매각가의 7.6% 추정 |
| 1. 임차인 심영준 보증금 | 95,800,000원 | 6,393,476원 | 부족분 89,406,524원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,891,153원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,800,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 매각대금 6,918,000원은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 89,406,524원은 매수인 인수로 남는 구조입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 변제 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 6,918,000원 | 89,406,524원 | 96,324,524원 | 미변제 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,842,600원 | 91,444,567원 | 96,287,167원 | 미변제 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 3,389,820원 | 92,871,197원 | 96,261,017원 | 미변제 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 현재 7회 유찰, 8회 유찰, 9회 유찰 모두 낙찰가 자체는 내려가지만 매수인 인수가 증가해 실질취득은 계속 96,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 인수형 물건은 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 남서측 인근, 공동주택·오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 의정부시 중심권 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 근거리에 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형/방1실, 욕실, 주방 등)입니다. 아파트로 단정할 수 없고, 원룸형 소형 집합건물로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 중 12층, 사용승인일 2020.12.21. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화·주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 평균은 70,083,333원이나, 현재 실질취득은 96,324,524원입니다. 권리 인수 부담이 환금성 판단을 누릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 가격 판단 기준은 6,918,000원이 아니라 실질취득 96,324,524원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권, 보증금 95,800,000원, 주민등록 2021.12.10., 확정일자 2021.11.18.을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 배당가정상 임차인 배당은 6,393,476원, 부족분은 89,406,524원입니다.
- 확약 없음. 제공 데이터 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 내용이 없습니다. 따라서 임차인 인수는 실질 0원으로 볼 수 없습니다.
- 세금·공용부담 확인. 갑구 5번 압류 권리자는 국, 처분청은 평택세무서장입니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영한다고 표시하므로 원본 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. case.usage_label은 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 사용 목적과 대출·임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “대항력 보증금”이 더 크다
이 사건은 감정가 84,000,000원에서 최저가 6,918,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리 구조를 보면 이야기는 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 95,800,000원이 있고, 현재 회차 배당 후 부족분 89,406,524원이 매수인 인수로 남습니다. 결과적으로 실질취득은 96,324,524원입니다. 이는 동일 면적 실거래 평균 70,083,333원보다 높고, 실거래 최고가 80,000,000원도 넘어섭니다. 유찰은 많지만 메리트는 낮다. 이 물건의 결론은 최저가가 아니라 인수 보증금입니다.