의정부지방법원 2025타경72500. 신곡동 성우빌라 3층 301호, 감정평가상 도시형 생활주택(다세대주택)으로 방3·주방/식당·거실·욕실겸화장실·발코니·현관 구조입니다. 사용승인일은 2015.06.09이고 5층 건물 중 3층입니다. 말소기준은 2021.07.19. 송월자산관리대부주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 330,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 최윤서는 주민등록일 2016.03.03, 점유개시일 2018.03.04, 확정일자 2018.02.23으로 모두 말소기준보다 앞서 있고, 보증금은 135,000,000원입니다. 따라서 일반적인 계산이라면 현재 최저가 92,120,000원에서 집행비용 2,058,160원을 제외하고 90,061,840원만 배당되어 44,938,160원이 남고, 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 최윤서의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계했고, 2026.07.01.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 최윤서 보증금에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 있지만 확약이 핵심

말소기준인 2021.07.19. 송월자산관리대부주식회사 근저당권 이후의 2024.04.04. 주택임차권등기와 2025.06.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 최윤서의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 최윤서의 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서므로 본래는 보증금 미배당분 승계가 문제되지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 임차인에 한해서 실질 인수 위험이 해소됩니다.

② 임차인·점유자 분석

또 하나 주의할 점은 주택도시보증공사의 135,000,000원 청구와 최윤서의 135,000,000원 보증금이 서로 별개의 보증금 두 건이 아니라는 점입니다. 주택도시보증공사는 최윤서의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 관계이므로, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 92,120,000원으로 감정가 188,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

성우의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 현재 5회 유찰 상태입니다. 총 8세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 가격 할인보다 실제 매수층과 환금성 확인이 더 중요한 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)

배당표상 최윤서 보증금의 부족액은 44,938,160원입니다. 다만 2026.07.01. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형 생활주택(다세대주택)으로 방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 새말초등학교 서측 인근으로 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 의정부 경전철 새말역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 1,396,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 성우는 총 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 다세대주택 특성상 실제 매수층 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각물건명세서에 동일하게 반영되어 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 확약이 유지되는 전제에서 현재 회차 실질취득은 92,120,000원입니다. 최윤서 보증금 부족액 44,938,160원을 별도로 더하는 구조가 아닙니다.
• 장병기 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 현재 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정평가 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으므로 적용 범위와 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 인도. 미납 관리비와 실제 점유자에 대한 명도 비용·기간을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 리스크는 풀렸지만, 가격 확신은 아직 없다”

이 사건을 숫자만 보면 감정가 188,000,000원짜리가 92,120,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 더구나 최윤서의 보증금 135,000,000원이 있어 얼핏 보면 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 현 회차 기준 44,938,160원의 부족액을 만들고, 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 낙찰가와 무관하게 보증금 135,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다.

하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 최윤서의 보증금반환채권을 양수한 뒤 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리되고, 현재 회차 실질취득은 92,120,000원입니다.

그렇다고 곧바로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 총 8세대 다세대주택이며 본건 자체가 이미 5회 유찰됐습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 4,493만원 인수 여부가 아니라 92,120,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지입니다.