의정부지방법원 2025타경72500. 경기도 의정부시 신곡동 ‘성우빌라’ 3층 301호, 전용면적은 직접 확인되지 않지만 감정평가상 도시형 생활주택(다세대주택)으로 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가 188,000,000원의 70%까지 내려온 상태입니다. 네 차례 유찰이 있었다는 점 때문에 이제는 단순히 “싸다”보다 왜 여러 차례 유찰됐는지를 따져야 하는 단계입니다.
권리 흐름의 핵심은 2021.07.19. 송월자산관리대부주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 330,000,000원이고, 이를 기준으로 이후 권리를 정리하면 2024년 최윤서 임차권등기와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 원래 보증금이 135,000,000원이어서 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 가능성이 표시되어 있었고, 바로 이 부분을 2026.07.01. 확약서가 바꾸었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 119-7 성우빌라 3층301호 도로명주소: 경기도 의정부시 추동로108번길 36-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(다세대주택) · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 강미자 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 규모 / 준공 | 성우 8세대 · 사용승인일 2015.06.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만, 임차권의 ‘확약’이 핵심
말소기준권리는 2021.07.19. 설정된 송월자산관리대부주식회사 근저당권(을구 3번)입니다. 채권최고액은 330,000,000원입니다. 그 이전의 의정부농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2015년 가처분과 강제경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 경매에서 실질적으로 따질 후순위 권리는 2024년 임차권등기와 2025년 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤서 제301호 전부 · 임차권등기 | 2016.03.03 | 135,000,000원 | 확약 대항력 포기 | 행사 확정일자 2018.02.23 + 배당요구 | 0원 부족분 6,042,400원은 확약 적용 |
| 장병기 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 인수 없음 보증금 미상 |
② 배당 구조 — 현재 최저가 1.316억에서는 최윤서가 거의 전액을 우선변제
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 최윤서 보증금 | 135,000,000원 | 128,957,600원 | 부족분 6,042,400원 · 확약 적용 |
| 2. 송월자산관리대부주식회사 근저당 | 330,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매개시결정 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정 매각가 131,600,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 최윤서의 우선변제에 배당되고, 후순위 송월자산관리대부주식회사와 주택도시보증공사는 배당을 받지 못합니다. 다만 최윤서에 대한 배당 부족분 6,042,400원은 확약서가 있어 실질적인 매수인 인수로 남지 않는 구조입니다.
③ 가격·유찰 분석 — 4회 유찰 후 70%까지 내려왔다
감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가는 131,600,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고 총 4회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오상 매각가는 다음과 같이 더 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 70% | 131,600,000원 | 6,042,400원 |
| 5회 유찰 시 | 56% | 105,280,000원 | 31,993,920원 |
| 6회 유찰 시 | 44.8% | 84,224,000원 | 52,692,032원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 커지는 구조라는 것입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “유찰될수록 싸진다”로 판단하면 안 됩니다. 최윤서 건은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 정리할 수 있지만, 확약 밖 권리나 점유관계가 새로 발견되면 유찰에 따른 인수금 증가가 다시 문제가 될 수 있습니다. 특히 5회 유찰 시 표시 인수 추정액은 31,993,920원, 6회 유찰 시 52,692,032원으로 커집니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 신곡동 소재 ‘새말초등학교’ 서측 인근이며, 주위는 단독주택과 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 의정부 경전철 ‘새말역’이 소재해 대중교통 상황은 무난합니다.
- 주택 상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 중 3층 301호이며 사용승인일은 2015.06.09. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 도배 및 일부 타일, 샤시 창호입니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생설비·난방설비(개별난방)가 되어 있고, 토지는 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·용도지역. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. ‘성우’는 총 8세대의 소규모 집합주택이고 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 거래정보가 충분하지 않아 매각가만으로 환금성이 좋다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최윤서 확약 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 확약서가 실제 매각물건명세서에 반영됐는지 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 다시 대조하세요.
- 장병기 점유·보증금 확인. 전입은 2025.06.18.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유현황을 확인하세요.
- 현재 회차 가격 검토. 131,600,000원은 감정가 188,000,000원의 70%입니다. 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 시세보다 싸다는 전제는 금물입니다.
- 유찰 구조 점검. 이미 4회 유찰됐고 성우의 평균 유찰도 4.0회입니다. 추가 유찰 시 가격은 더 내려가지만 배당 부족분도 커질 수 있습니다.
- 명도·관리비·세금 확인. 임차관계와 별개로 현장 점유, 미납 관리비, 당해세 및 최우선변제 관련 금액은 원본 서류와 관리사무소를 통해 확인하세요.
- 토지거래계약허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 허가 요건을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 다세대는 환금성을 봐야 한다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 최윤서 임차인의 135,000,000원 보증금 자체가 아니라, 그 보증금에 붙어 있던 대항력 인수 위험이 확약서로 해소됐다는 점입니다. 배당표상의 부족분은 6,042,400원이지만, 해당 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 정리할 수 있습니다.
반면 장병기는 별개의 문제입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 또한 성우는 8세대 규모이고 평균 4.0회 유찰된 소규모 다세대입니다. 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 1.316억을 시세와 비교해 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결국 이 물건은 권리의 핵심 함정은 확약으로 정리됐지만, 가격보다 점유·환금성·원본 확인이 승부처인 물건입니다.
