HUG 확약으로 주된 임차권 위험은 완화되나 확약 범위 밖 임차인 확인과 보증금 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 검토입니다. 마영훈 임차권등기는 매수인 인수 가능성이 표시된 권리이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 주된 위험은 해소될 여지가 있습니다. 확약 범위 밖 임차인 위험은 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
253,000,000원
최저가 123,970,000원
실질취득 검토
보증금 확인 필요
임차권 인수 가능성
유찰 횟수
2회
감정가 49%
인수 위험
확약 검토
HUG 말소동의
인천지방법원 2025타경513592 사건은 부평동 스카이블레스 13층 1302호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이지혁이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 을구 3번 주택임차권등기가 핵심 분석 대상입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경513592
소재지
인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 13층1302호
용도 / 면적
오피스텔 · 59.64㎡
소유자
이지혁
감정가 / 최저가
253,000,000원 / 123,970,000원
신청채권자
주택도시보증공사 · 청구 241,000,000원
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심
⚠️ 임차권 인수 검토 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 임차권 위험은 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
대항력
우선변제
승계
홍지의
확인 필요
가능
미상
검토
이종영
확인 필요
가능
미상
검토
마영훈
13층1302호 59.64㎡
有
有
확약 확인
마영훈은 2019.10.04 전입, 2019.10.04 확정일자, 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 보증금은 확인되지 않아 인수금액은 최종 서류 확인 전 확정할 수 없습니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 123,970,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,535,580원
주택도시보증공사
241,000,000원
121,434,420원
미배당
119,565,580원
0원
배당 분배
감정가 vs 최저가
✅ 긍정 요소 감정가 대비 49%까지 하락한 가격과 오피스텔 입지는 장점입니다. HUG 확약이 실제로 임차권 말소 범위를 충족하면 주된 인수 부담은 줄어듭니다.
⛔ 주의 요소 확약 밖 임차인 또는 보증금 확인 불가 임차인의 위험은 남습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다 임차권 관련 원본 서류 확인이 우선입니다.
