198,100,000원
의정부지방법원 2025타경72502. 의정부역 북서측 인근 ‘현대아트빌리지’ 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이정우이며, 2018.07.01 매매를 원인으로 2019.11.21 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 말소기준은 2022.01.20 중랑세무서장 압류입니다. 이후 의정부시·서울특별시·국·남양주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 권지안은 2021.11.19 전입, 2021.08.24 확정일자를 갖춘 보증금 249,900,000원의 임차권자로 말소기준보다 앞서 대항력을 확보한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가에서 배당만 적용하면 미배당액 55,373,400원이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.07.01 제출된 확약으로 권지안에 대해서는 그 인수가 실질 0원*이 됩니다. 문제는 별도로 조사된 고소영입니다. 월차임 900,000원은 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 440-15 현대아트빌리지 4층 403호 · 경기도 의정부시 신흥로 272-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상14층/지하1층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 이정우 · 2018.07.01 매매 원인 · 2019.11.21 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2022.01.20 갑구 5번 압류입니다. 이후 의정부시 압류 2건, 서울특별시 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2018년 신탁등기는 2019.11.21 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 권지안은 확약, 고소영은 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권지안 | 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 249,900,000원 | 2021.11.19 / 2021.08.24 | 2023.11.24 배당요구 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 적용 |
| 고소영 | 403호 전체 | 보증금 미상 · 월차임 900,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 8회 유찰에도 최근 가격보다 높다
현대아트빌리지 실거래는 총 6건이 제시돼 있습니다. 전체 평균은 245,336,666원이지만 2021년과 2022년의 245,000,000원~275,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.08 · 157,020,000원이고, 최근 12개월 평균으로 제시된 값도 157,020,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 68.08㎡ | 2 | 157,020,000원 |
| 2022.05 | 63.37㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 65.97㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 63.37㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 63.37㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 65.97㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 245,336,666원 |
현재 최저가 198,100,000원은 전체 평균만 놓고 보면 80.7%이지만, 이 수치만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 최근 평균 157,020,000원과 비교하면 126.2%로 오히려 최근 시세 이상입니다. 최근 거래와 이전 거래의 흐름도 -40.3%로 명확한 하락 추세입니다. 따라서 8회 유찰이라는 사실 자체가 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 1. 임차인 권지안 보증금 | 249,900,000원 | 194,526,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권지안의 부족분은 55,373,400원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 2026.07.01 확약 적용 시 권지안 관련 인수는 실질 0원*입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 고소영의 보증금·전입일 미상 위험은 이 계산에 금액으로 반영할 수 없습니다.
유찰 시나리오 — 확약 없으면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 권지안 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 70% | 198,100,000원 | 55,373,400원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 · 56% | 158,480,000원 | 94,438,720원 | 실질 0원* |
| 10회 유찰 시 · 44.8% | 126,784,000원 | 125,690,976원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 권지안의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 권지안에 대해 확약이 제출돼 그 부분이 해소됐습니다. 그렇다고 최저가가 낮아질수록 무조건 유리해지는 것은 아닙니다. 고소영의 미상 보증금·전입 문제가 별도로 남기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근으로, 주변은 상가와 주거용 부동산이 혼재해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로·의정부역·버스정류장 접근성을 감안하면 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지상14층/지하1층 철근콘크리트구조입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,804,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 북동측으로 도로에 접하고, 대로2류와 접합니다.
- 환금성. 현대아트빌리지는 총 9세대, 2018.07.12 준공입니다. 제시된 실거래는 6건이고 단지 경매 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권지안 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서 및 제출서류에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 고소영 전입·보증금 확인. 월차임 900,000원 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 전입세대확인서·임대차계약·현황조사 보완을 통해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 245,336,666원이 아니라 최신 및 최근 평균 157,020,000원을 중심으로 응찰가격을 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 126.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -40.3%입니다. 과거 2021~2022년 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔이므로 건축물대장과 실제 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 9세대 규모, 현재 8회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 향후 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약은 풀렸지만, 가격과 미상임차인은 남았다”
이 물건의 가장 큰 선순위 권리인 권지안 보증금 249,900,000원은 2026.07.01 확약으로 매수인 인수 부담이 실질 0원*이 되는 점이 분명한 장점입니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 고소영은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 8회 유찰돼 최저가가 198,100,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 평균 및 최신 거래 157,020,000원의 126.2%입니다. 거래 추세는 -40.3%이고, 단지 경매 통계도 평균 8.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 전체 과거 평균 대비 할인돼 보인다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 권지안 확약은 해결, 고소영은 미해결, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지를 함께 보면 현재 회차의 종합 평가는 낮게 잡는 것이 맞습니다.
* 권지안 관련 “실질 0원”은 2026.07.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 판단입니다. 배당 계산 자체의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 55,373,400원이며, 이 확약은 고소영 등 다른 임차관계에는 적용되지 않습니다.
