인천지방법원 2025타경513615. 인천 부평구 십정동 ‘디에이치씨밀레’ 2층 201호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 108,290,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부상 주택임차권 정하은 보증금 210,000,000원, 전입 2021.11.12, 확정 2022.01.17, 배당요구 2024.01.22가 확인됩니다. 최저가 기준 배당 후 부족분은 104,026,060원으로 계산되어, 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘고 매수인의 실질취득은 결국 보증금 210,000,000원 수준에 묶입니다.
다만 명세서상 중요한 변수가 하나 있습니다. notes에는 “을구 순위 5번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 그 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 그러나 을구 5-2 경정에는 보증금 219,000,000원, 계약일 2021.10.09, 확정일자 2021.10.18가 함께 기재되어 있고 tenants에도 이름·전입·보증금 미상 점유자로 남아 있습니다. 따라서 확약으로 주된 정하은 임차권이 해소되더라도 확약 밖 미상 임차권 리스크는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 409-23 디에이치씨밀레 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제201호 67.640㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 남승엽 (2020.03.31. 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
이 사건의 declared 말소기준은 2025.11.04. 강제경매개시결정입니다. 그런데 주택임차권은 2024.01.22.에 이미 등기되어 있고, 그 내용상 전입일은 2021.11.12., 점유개시일은 2021.11.13.입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 단, notes에 제출된 말소동의 확약서는 을구 5번 주택임차권등기에만 적용되는 변수입니다.
② 임차인·임차권 분석 — 실제 임차인 1명 + 미상 경정 1건
| 구분 | 성명 | 전입/확정 | 보증금 | 배지 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 5번 | 정하은 | 2021.11.12 / 2022.01.17 | 210,000,000원 | 대항력 우선변제 | 배당요구 2024.01.22. 원칙상 부족분 인수 가능. 단, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출. |
| 을구 5-2 | 미상 | 전입 미상 / 2021.10.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·전입신고일 미상으로 대항력 단정 불가. 매각물건명세서 보완 확인 필요. |
보증기관 승계 중복신고는 표시되지 않습니다. tenants의 is_subrogation/is_guarantor는 모두 false이므로, 보증기관 명의 중복을 보증금에 합산하지 않습니다. 실제 성명이 확인되는 임차인은 정하은 1명이며, 별도로 이름·전입·보증금이 미상인 경정 정보가 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 정하은 보증금 | 210,000,000원 | 105,973,940원 | 부족분 104,026,060원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 인천산곡새마을금고 | 2,080,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 163,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
대항력 있는 임차권을 인수하는 구조에서는 시세 비교 기준이 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 이 사건의 현재 회차 실질취득 기준은 보증금 210,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 낮아지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 108,290,000원 | 104,026,060원 | 210,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 135,961,454원 | 210,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 53,062,100원 | 158,293,018원 | 210,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 수도권전철 1호선 동암역 남서측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권전철 1호선 동암역이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 보아야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전·기계식주차설비 등이 되어 있습니다.
- 규제·공부. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 대항력 임차권 보증금이 낙찰가보다 크므로 시세 비교는 최저가 108,290,000원이 아니라 실질취득 210,000,000원 기준입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것은 강한 완화요인입니다. 단, 확약 대상이 을구 5번에 한정되는지, 말소 절차와 조건이 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 을구 5-2 경정 확인. 보증금 219,000,000원·계약일 2021.10.09·확정일자 2021.10.18 정보가 경정으로 남아 있습니다. 이름·전입·보증금 미상 tenants 정보와의 관계를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 인수 여부 확인. 데이터상 을구 1번·2번 근저당은 말소기준권리 이전으로 매수인 인수 표시가 되어 있으나, 일부 말소·해지 등기가 함께 존재합니다. 등기 원본과 매각물건명세서의 인수권리 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 임대사업자 등기 확인. 갑구 3-1 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유, 공실 여부, 관리비 체납, 인도 절차가 수익성에 직접 영향을 줍니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “보증금 2.1억”이 먼저다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 108,290,000원까지 내려왔지만, 정하은 임차권의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 대항력 인수형으로 보면 실질취득 기준은 보증금 수준에 고정됩니다. 즉 “감정가 대비 49%”가 아니라 실질취득 210,000,000원 ÷ 감정가 221,000,000원 = 95.0%로 읽어야 합니다. 말소동의 확약서가 제출된 점은 분명한 완화요인이지만, 그 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 을구 5-2 경정의 미상 정보와 등기상 선순위 권리 표시까지 원본에서 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.