인천지방법원 2025타경513625. 부평동 비에네스타 13층 1301호, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 이 물건의 첫인상은 감정가 2.30억에서 최저가 1.61억까지 내려온 4회 유찰 물건이라는 점입니다. 하지만 권리의 핵심은 가격표가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024.04.25, 강제경매개시결정은 2025.11.05이므로 시간상 임차권이 앞섭니다. 등기 내용상 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.03.30이고, 확정일자는 2020.02.13으로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 보는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”으로만 끝나지 않습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원*으로 정리합니다. 단, 확약은 그 임차권에만 적용되는 방패입니다. 확약 밖의 공과금, 관리비, 점유·명도, 원본 서류 조건 불일치 위험까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용) · 14층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 남승엽 (2020.03.30. 거래가 204,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
권리 흐름은 단순하지만 결론은 가볍지 않습니다. 소유권은 김정례, 장재덕, 한국계중국인 김향연을 거쳐 2020.03.30 남승엽에게 이전되었습니다. 이후 2022.11.18 민간임대주택등기가 들어왔고, 2024.04.25에는 오혜미의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 그 뒤 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 확약 반영
| 성명 | 점유 부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜미 | 13층 1301호 전부 | 2020.03.30 | 2020.02.13 | 204,000,000원 / 197,000,000원 | 대항력 有 | 가능 | 해당 없음 |
임차권등기상 임차보증금은 204,000,000원 및 197,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 금액들은 현재 최저가 161,000,000원보다 큽니다. 그래서 확약서가 없었다면 “낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액은 보증금 수준으로 고정되는” 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서 제출이 확인되므로, 해당 임차권에 한해 매수인 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 157,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신청채권자에게 157,946,000원이 배당되고, 청구금액 197,000,000원 대비 39,054,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변을 중심으로 오피스텔(주거용), 아파트, 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선 부평시장역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층 건물 내 13층 1301호입니다. 사용승인일자는 2016.04.07입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리, 어떤 금액, 어떤 조건에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 을구 1번 주택임차권이 매각 후 말소될 수 있는 구조인지, 말소동의가 해당 임차권자 오혜미의 권리 전체를 커버하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 161,000,000원*입니다. 확약이 흔들리면 197,000,000원 또는 204,000,000원 수준으로 판단 기준이 바뀝니다.
- 민간임대주택 이력. 2022.11.18 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 관련 제한·의무의 현재 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 주거용 오피스텔은 점유 이전, 장기 미납 관리비, 공용부분 부담이 변수가 될 수 있어 관리주체와 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 전부를 해결하는 건 아니다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 2.30억 대비 1.61억까지 내려와 싸 보입니다. 그러나 권리의 본질은 을구 1번 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 보증금 기재액도 최저가보다 큽니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아도 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 위험형입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
따라서 결론은 “권리 깨끗”이 아니라 “확약서 조건부 통과”입니다. 확약이 원본과 실무에서 그대로 작동하면 실질취득은 현재 최저가 161,000,000원입니다. 반대로 확약의 적용 범위가 흔들리면, 이 사건은 즉시 대항력 임차권 인수형으로 바뀝니다. 4회 유찰과 미배당, 주거용 오피스텔 환금성까지 고려하면 공격적 낙찰보다 조건 확인 후 보수적 접근이 맞습니다.