의정부지방법원 2025타경72530. 경기도 포천시 선단동 꿈의정원 제2동 502호 다세대 물건입니다. 2020년 사용승인된 단지형 다세대로, 현재 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 가격과 임차 리스크의 균형입니다. 최저가는 8,643만원까지 떨어졌지만, 현황조사상 임차인 안성분이 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72530 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 58-25 꿈의정원 2동 5층 502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 단지형다세대 단위주택 |
| 소유자 | 백창준 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 86,436,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 170,355,293원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 농협 근저당 기준 정리
말소기준권리는 2023.07.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 181,500,000원이며 이후 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 중랑신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안성분 | 2025.03.20 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
꿈의정원(1동2동3동) 최근 거래 자료 기준입니다. 최근 12개월 거래는 2023.06 거래 285,000,000원 1건이며, 전체 9건 평균 거래가는 219,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 62.92㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 58.2㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.11 | 56.78㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 58.07㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 219,333,333원 |
현재 최저가 86,436,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원의 약 30.3% 수준입니다. 전체 평균 거래가 대비로도 낮은 가격대입니다. 다만 다세대 특성상 거래량이 많지 않아 개별 호수 상태와 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (최저가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 181,500,000원 | 84,480,152원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 농협은행 근저당은 전액 배당되지 않고 97,019,848원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수 대상 권리는 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 안성분 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 확인 필요.
- 가격 검토. 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 하락해 가격상 접근 구간.
- 환금성 확인. 꿈의정원(1동2동3동)은 총 29세대 규모로 거래량이 제한적입니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본 확인 필요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만 확인할 것이 있다”
포천 꿈의정원 502호는 3회 유찰로 최저가가 크게 내려온 물건입니다. 권리 구조는 농협은행 근저당을 기준으로 정리되는 형태이고 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 다세대 물건 특성상 임차인 보증금 미상, 거래량, 점유 상태 확인이 중요합니다. 가격은 매력적이지만 확인 없는 저가는 위험할 수 있는 물건입니다.
