부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건이지만 말소동의 확약으로 실질 인수금액은 0원으로 판단됩니다. 다만 다세대 지하층·폐문부재·환금성 확인 필요성 때문에 저가 매수 기회와 리스크를 함께 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

74,000,000원 / 25,382,000원

3회 유찰

실질취득

25,382,000원

확약 적용 후 인수 0원

인수 위험

0원

임차권 관련 확약

핵심지표

다세대·지하층

환금성 점검 필요

🏠 핵심 칩 · ⚖️ 대항력 임차권 존재 · 📝 확약으로 실질 0원 · 🔁 3회 유찰 · 🏘️ 다세대주택

인천지방법원 2025타경513672. 인천 계양구 계산동 989-51 제지하층 제2호 다세대주택입니다. 소유자는 조상은이며, 2017년 거래가액 60,000,000원으로 취득한 물건입니다. 핵심 쟁점은 을구 순위 3번 주택임차권등기입니다. 임차보증금 53,000,000원과 전입·확정일자가 확인되어 일반적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 내용이 확인됩니다. 이에 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 등기상 부족분 28,474,876원은 확약 적용 전 계산상 금액이며, 확약 범위 밖 권리 확인은 별도로 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513672 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 계산동 989-51 지하층2호
용도 / 이용상태	다세대주택 · 다세대주택으로 이용 중
소유자	조상은
감정가 / 최저가	74,000,000원 / 25,382,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 55,533,835원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

구분	내용	판정
임차권자	한국토지주택공사 · 임차보증금 53,000,000원	대항력 有
보증기관	보증금 대위·승계 관련 신고	실제 임차인 0명 기준 검토
확약	서울보증보험 주식회사 말소동의 확약서 제출	승계 0원

② 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	856,876원
임차권 보증금	53,000,000원	24,525,124원
서울보증보험 강제경매	55,533,835원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰이 진행돼도 임차권 확약 전 계산상 부족분 구조는 변합니다.

③ 가격·환금성 판단

실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저평가는 판단하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 다세대 지하층이고 내부 확인이 제한된 상태이므로 가격만으로 메리트를 확정할 수 없습니다.

✅ 권리 관점 확약 적용을 전제로 임차권등기로 인한 매수인 실질 인수금액은 0원입니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 주의 관점 다세대 지하층, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 요소가 남습니다. 권리보다 점유·현황 확인이 입찰 핵심입니다.

④ 입지·현황 메모

입지. 경인교대입구역 남동측 인근으로 소규모 공동주택·아파트단지·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 인천1호선 경인교대입구역 이용이 가능합니다.
건물. 1990년 사용승인된 연와조 건물 내 제지하층 제2호입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 말소동의 확약의 적용 범위와 제출 서류를 반드시 확인해야 합니다.
점유 확인. 폐문부재 상태였으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
현황 확인. 지하층 주택의 상태·관리 상태·환금성을 현장 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수금액은 줄였지만, 물건 특성은 남는다”

이 물건의 가장 큰 위험은 대항력 임차권이었습니다. 그러나 말소동의 확약으로 실질 인수금액은 0원으로 정리되는 구조입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없고, 다세대 지하층이라는 환금성 변수가 남아 있어 권리 안전성과 투자 매력은 구분해서 판단해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-23	유찰	7,400만원
2	2026-04-22	유찰	5,180만원
3	2026-05-27	유찰	3,626만원
4	2026-07-01	대기	2,538만원

부동산강제경매

임차권등기 리스크는 있었지만, 확약으로 인수금액을 차단하다 — 인천 계산동 지하층2호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

② 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)

③ 가격·환금성 판단

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수금액은 줄였지만, 물건 특성은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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