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특수권리·특수조건 2

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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수42 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경513692 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 75.88㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
152,460,000원 1억 5,246만 감정가 231,000,000원
감정가의 66% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 113,190,000원 최저가 대비 +34%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,131만원
최저가의 10% · 11,319,000원
감정가 대비
▼ 34.0% 싸게 매수
감정가 2.31억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득액 기준 검토가 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부평 웨스트레뷰 402호

인천지방법원 2025타경513692 · 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 4층 102동 402호
감정가 2.31억 · 최저매각가 1.13억(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매(주택도시보증공사)
42점
매력지수 C등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 큼
대항력 있는 임차권등기 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 존재하며 확약 적용 여부 확인이 필요한 물건으로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 조희수의 보증금 3.10억 중 미배당 199,194,660원 인수 가능성입니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득액 기준으로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
감정가 / 최저가
231,000,000원
113,190,000원
2회 유찰
임차보증금
310,000,000원
대항력 임차권등기
매수인 인수 가능액
199,194,660원
배당 부족분
핵심지표
실질취득 검토
낙찰가+인수 기준

인천지방법원 2025타경513692. 인천 부평구 부평동 웨스트레뷰 4층 102동 402호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 조희수는 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로 확인되며, 배당요구도 진행했습니다. 현재 최저가는 1.13억까지 떨어졌지만, 임차보증금 부족분이 남아 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경513692
소재지인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 4층 102동 402호
물건종류 / 면적오피스텔 · 75.88㎡
소유자신재욱
감정가 / 최저가231,000,000원 / 113,190,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 310,000,000원
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2015년 계양새마을금고 근저당권이었으나 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 매각에서 주목해야 할 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 조희수는 임대차계약일 2022.03.12, 확정일자 2022.03.16, 주민등록 및 점유개시 2022.04.18로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제승계
조희수 310,000,000원 有 有 미배당분 인수 가능
⛔ 핵심 위험 최저가 113,190,000원에서 임차인이 배당받는 금액은 110,805,340원입니다. 따라서 부족분 199,194,660원이 남으며, 매수인 인수 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 부족분 구조가 바뀌므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약의 범위와 효력은 반드시 원본 확인이 필요하며, 확약이 임차권 인수 위험 전체를 해소하는지 별도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,384,660원
임차인 조희수 보증금310,000,000원110,805,340원
주택도시보증공사 가압류1,990,000,000원0원
경매개시결정310,000,000원0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득 부담
인수 가능액을 포함하면 취득 부담은 크게 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 위치. 인천동수중학교 북동측 인근으로 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 경인로 접근 가능하며 인근 노선버스와 인천지하철1호선 동수역 이용이 가능합니다.
  • 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.
  • 관리 이슈. 현관에 관리비 납부 독촉장 및 미납세대 단수조치 안내문이 부착되어 있어 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 임차보증금 미배당 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 구체적 효력을 반드시 확인해야 합니다.
  • 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설인 점과 실제 사용 관계를 확인해야 합니다.
  • 관리비 확인. 미납 관리비 존재 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 크게 낮아졌지만, 일반적인 저가 낙찰 물건과는 다릅니다. 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 배당 부족분 199,194,660원이 남는 구조이므로 낙찰가만 보고 접근하면 예상보다 높은 실질취득 비용이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 확약 내용과 임차권 처리 여부를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공된 실거래 및 권리 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 4층102동402호

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