의정부지방법원 2025타경72568. 의정부역 인근 메트로타워 12층 1206호, 전용 17.194㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 박광옥이고, 2022년 2월 14일 매매를 원인으로 2022년 3월 18일 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 86,053,000원입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 신새미의 선순위 임차권과 2026년 7월 1일 제출된 확약서입니다.
신새미는 2022년 3월 18일 점유를 시작하고 2022년 3월 21일 전입했으며, 확정일자는 2022년 3월 4일입니다. 2024년 4월 3일에는 보증금 79,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 한화생명보험의 가압류는 2024년 8월 22일이므로 이 임차권은 명백히 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 최저가 40,670,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인 부담으로 연결되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 12층 1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.194㎡ · 철근콘크리트구조 19층 내 12층 |
| 소유자 | 박광옥 · 2022.02.14 매매 · 거래가액 86,053,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 메트로타워 · 176세대 · 2018.06.20 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2024년 8월 22일 한화생명보험 주식회사의 가압류 20,579,908원입니다. 2025년 6월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 반면 신새미의 전입·점유·확정일자·임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신새미 | 제1206호 전부 | 79,500,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.04 | 대항력 有 우선변제 有 우선변제권 승계 대항력 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 신새미 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 신새미의 임차보증금반환채권 양수인이자 신청채권자로서 우선변제권을 승계한 주체입니다. 따라서 신새미 보증금 79,500,000원과 주택도시보증공사 청구액 79,500,000원을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세가 더 중요하다
메트로타워 전용 17.19㎡대 실거래는 12건이 확인되지만, 전체 평균 81,392,500원에는 2022년의 86,550,000원~87,260,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -40.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.19㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 19 | 68,550,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 15 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 18 | 87,260,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.19㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 40,670,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 81.3%입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건에 불과하고 가격 추세가 -40.7%로 크게 내려와 있습니다. 과거 전체 평균 81,392,500원을 기준으로 “반값”이라고 해석하는 것은 현재 시장을 과대평가할 가능성이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 신새미 보증금(우선변제) | 79,500,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 20,579,908원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 79,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신새미 보증금의 부족분은 39,962,060원입니다. 다만 2026.07.01 확약에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,962,060원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 32,536,000원 | 47,949,648원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 26,028,800원 | 54,339,718원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역(1호선) 남동측 인근으로, 주위에는 다세대와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 의정부역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 19층 건물의 12층입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전용 17.194㎡의 소형 도시형생활주택이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 현재 5회 유찰과 최근 가격 추세 -40.7%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 핵심 안전장치는 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 신새미가 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인·신청채권자입니다. 79,500,000원을 두 번 더하지 않습니다.
- 과거 평균보다 최근 시세 우선. 전체 평균 81,392,500원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -40.7%와 5회 유찰을 감안하면 현재 최저가 40,670,000원도 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인도 과정의 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 보증금 79,500,000원의 선순위 임차권 때문에 위험한 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 40,670,000원에서는 룰상 미배당 39,962,060원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 실질 인수는 0원, 실질취득은 40,670,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원의 81.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 추세가 -40.7%이고 최근 12개월 거래는 1건, 현재까지 5회 유찰됐습니다. 과거 전체 평균이나 감정가 대비 할인율보다 최근 거래 수준과 하락 흐름, 실제 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 매도 가능성까지 자동으로 좋아진 것은 아닙니다.
