의정부지방법원 2025타경72568. 의정부역 남동측 인근 메트로타워 12층 1206호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 실거래 매칭 면적은 17.19㎡대이고, 건물은 19층 중 12층입니다. 현 소유자 박광옥은 2022.02.14 매매를 원인으로 2022.03.18 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 86,053,000원입니다.

권리분석의 중심에는 임차인 신새미가 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.19, 확정일자 2022.03.04, 점유개시 2022.03.18, 전입신고 2022.03.21이며 보증금은 79,500,000원입니다. 2024.04.03 임차권등기까지 마쳤고, 말소기준인 2024.08.22 한화생명보험 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 신새미의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계했고, 2026.07.01 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 신새미 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 같은 보증금반환채권의 양수인·우선변제권 승계자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 인수 0원

말소기준권리는 2024.08.22 한화생명보험 가압류 20,579,908원입니다. 신새미의 임차권등기는 2024.04.03로 말소기준보다 앞서고, 전입·점유·확정일자는 모두 2022년이므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 58,100,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,445,800원을 먼저 공제한 뒤 보증금 채권에 56,654,200원이 배당되어 22,845,800원이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 신새미 1명입니다. 주택도시보증공사의 79,500,000원 청구는 별도의 임차보증금을 하나 더 더하는 것이 아니라 신새미의 임차보증금반환채권을 양수한 데 따른 것입니다. 따라서 임차보증금과 신청채권을 각각 79,500,000원씩 중복 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 4회 유찰됐지만 현재도 최근 시세 이상

메트로타워의 실거래 표본은 12건, 전체 평균은 81,392,500원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 68,550,000원~87,260,000원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 현재 가격 메리트를 판단할 때는 과거 평균보다 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 58,100,000원은 과거 전체 평균 81,392,500원의 71.4%여서 겉으로는 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 50,000,000원입니다. 현재 실질취득 58,100,000원은 최근 시세의 116.2%, 즉 약 16.2% 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래가격은 이전 표본 대비 -40.7%의 하락 추세입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 “감정가 대비 싸다”거나 “네 번 유찰돼 가격 메리트가 충분하다”고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)

주택도시보증공사의 79,500,000원은 신새미의 임차보증금반환채권을 양수한 동일 경제적 채권이므로 임차보증금과 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 배당모형상 신새미 보증금 부족분은 22,845,800원이지만, 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

확약이 없었다면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당분이 커져 실질부담 감소 효과가 제한되는 구조입니다. 이번 사건은 확약이 그 연결고리를 끊었기 때문에 추가 유찰 시 실제 취득가격도 최저가와 함께 내려갑니다. 다만 최근 시세 자체가 이미 50,000,000원까지 내려와 있고 추세도 -40.7%이므로, 단순히 추가 유찰 가격이 50,000,000원 아래로 내려간다는 이유만으로 향후 가격 안전마진을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 메트로타워는 176세대, 2018.06.20 사용승인 물건입니다.
• 입지. 의정부역(1호선) 남동측 인근이며, 주변은 다세대와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 의정부역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 81,392,500원이지만 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 추세는 -40.7%입니다.
• 경매 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 0.0%이며 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 매각물건명세서 반영 내용을 입찰 전 대조하세요.
• 중복채권 계산 금지. 실제 임차인은 신새미 1명입니다. 주택도시보증공사의 79,500,000원은 같은 임차보증금반환채권의 양수·승계이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 전체 평균에 현혹되지 말 것. 전체 실거래 평균 81,392,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래군 대비 -40.7%입니다. 현재 최저가 58,100,000원은 최근 시세의 116.2%입니다.
• 추가 유찰 시 재산정. 5회 유찰 가정 최저가 46,480,000원, 6회 유찰 가정 37,184,000원이지만 그 시점의 최신 시세와 다시 비교해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 신새미의 보증금 79,500,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권이라 원래라면 현재 배당모형상 22,845,800원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

둘째, 권리 부담이 사라졌다고 가격 메리트까지 생긴 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 58,100,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 50,000,000원의 116.2%입니다. 거래 추세도 -40.7%, 이 사건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 과거 전체 평균 81,392,500원의 71.4%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 현재 시장에 맞춰 보면 최근 시세보다 높은 가격입니다. 결론은 “인수 위험은 확약으로 해소, 현재 가격은 보류”입니다.