최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순 저가물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 을구 5번 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 따라서 실질 인수는 0원*으로 보되, 입찰 전 확약서 원본과 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
인천지방법원 2025타경513696. 부평동 굿플러스 5층 502호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 326,000,000원인데 4회 유찰로 현재 최저매각가는 159,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값처럼 보이지만, 권리의 핵심은 가격보다 주택임차권등기와 확약서입니다. 을구 5번 임차권은 보증금이 경정 후 330,000,000원으로 정리되어 있고, 명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다.
정리하면 권리상 “무조건 위험”도 아니고 “그냥 안전”도 아닙니다. 확약서가 제대로 된 말소동의이고 낙찰 후 임차권등기 말소까지 연결된다면 실질취득은 현재 최저가인 159,740,000원입니다. 반대로 확약서의 대상·조건·말소 가능성을 확인하지 않고 들어가면, 명시 인수권리의 보증금 330,000,000원이 입찰 판단 전체를 뒤집을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 364-17 굿플러스 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 신재욱 (2021.09.27. 소유권이전, 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 159,740,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소형 권리 위에 임차권등기 확약서가 얹힌 구조
기준권리로 보는 것은 2017.06.22. 농협은행 근저당권입니다. 이후의 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 일반적인 말소형 물건처럼 여기서 끝나지 않습니다. 을구 5번 주택임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 그에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다.
② 임차인·임차권등기 — 실제 임차권은 1명, 보증금은 경정 후 3.3억
등기부상 임차권은 김소영의 주택임차권등기이며, 보증금은 최초 340,000,000원에서 경정 후 330,000,000원으로 정리됩니다. 확정일자도 경정으로 2021.08.06이 확인됩니다. 같은 임차권의 경정 기록을 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 5층 502호 84.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) 보증금 330,000,000원 · 전입 2021.09.03 · 확정일자 2021.08.06 | 대항력 없음 전입신고가 기준권리 이후 | 배당요구 2023.07.31 | 승계 아님 명시 인수 말소동의 확약서 전제 실질 0원* |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한정한 판단입니다. 룰상 확인해야 할 명시 보증금은 경정 후 330,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,036,360원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 222,000,000원 | 156,703,640원 | 65,296,360원 |
| 2. 근저당 · 전성혜 | 22,000,000원 | 0원 | 22,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 | 1,990,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 농협은행 일부 배당에 대부분 소진됩니다. 채권총액 2,564,000,000원 중 예상 배당은 156,703,640원, 미배당은 2,407,296,360원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 단정하면 안 되고, 오피스텔의 임대수요와 환금성을 따로 봐야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 난방설비·위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장 등이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 낙찰 후 말소 절차가 명확한지 확인하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 임차권은 김소영 1명의 임차권에 보증금·확정일자 경정이 붙은 구조입니다. 경정 전후 금액을 별도로 더하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 확약 대상 밖의 점유자가 있는지, 현재 점유자와 명도 난도는 따로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 15,974,000원입니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수층이 다릅니다. 4회 유찰된 만큼 권리 확인뿐 아니라 임대수요·관리비·공실 리스크를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 326,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가 159,740,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 인수표시와 말소동의 확약서입니다. 확약서가 유효하고 말소까지 연결된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 159,740,000원입니다. 반대로 확약서의 범위와 이행을 확인하지 못하면 보증금 330,000,000원의 인수표시가 그대로 리스크가 됩니다.
따라서 이 사건은 “싸니까 입찰”이 아니라 “확약서 원본 확인 후 입찰”입니다. 권리의 답은 확약서에 있고, 가격의 답은 오피스텔 환금성과 점유 확인에 있습니다.
