인천지방법원 2025타경513700. 시민공원역 북동측 인근의 알바트로스 4층 407호, 전용 17.815㎡ 아파트입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 23,324,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 크게 할인된 경매처럼 보이지만 권리관계는 반대 방향을 가리킵니다. 임차인 황영하는 2022.03.18 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.02.07 압류보다 앞섭니다. 즉 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
임차보증금은 95,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가를 매각가로 놓은 예상배당에서는 집행비용 819,832원을 뺀 22,504,168원이 임차인에게 배당되고, 72,495,832원이 부족합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 임차인의 미배당액이 늘기 때문에 낙찰가 하락 자체가 매수인의 총부담을 크게 낮춰주지 못합니다. 핵심 비교가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 95,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513700 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 4층 407호 · 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 17.815㎡ · 9층 건물 내 4층 407호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.23 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 그러나 황영하의 임대차계약은 2022.03.10, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.03.18로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.08에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 이미 말소기준 전에 갖춰졌습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 황영하 | 제4층 제407호 17.815㎡ 전부 | 95,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 황영하 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 별도 취급합니다. 황영하는 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차 예상배당만으로는 보증금 전액 회수가 되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
알바트로스는 75세대, 2012.08.28 준공입니다. 대상 면적 17.815㎡와 매칭되는 최근 거래를 보면 2026.05 거래는 39,000,000원, 2026.01 거래는 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 39,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 17.02㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.02 | 17.74㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 2022.10 | 17.74㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 39,500,000원 |
전체 12건 평균은 77,874,166원이지만, 과거 81,000,000원부터 110,000,000원까지의 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 39,500,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -53.8%로 뚜렷한 하락 추세입니다.
최저가 23,324,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 59%이므로 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 핵심이 아닙니다. 대항력 임차인의 95,000,000원 보증금이 있어 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조이고, 실질취득은 결국 약 95,000,000원 수준입니다. 이는 최근 39,500,000원 평균이나 최신 39,000,000원 거래보다 훨씬 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,832원 |
| 1. 임차인 황영하 보증금 | 95,000,000원 | 22,504,168원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 황영하 보증금 중 22,504,168원만 배당되고 72,495,832원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 95,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건 등을 고려하면 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 407호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에관한허가구역이며, 공시지가 2,310,000원/㎡입니다.
- 환금성. 75세대 규모이고 최근 거래가격이 39,000,000원~40,000,000원 수준까지 내려왔으며 최근 거래군이 이전 거래군보다 -53.8% 낮아 가격 하락 흐름을 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 23,324,000원만 보고 최근 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 임차보증금 미배당 인수를 포함한 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.
- 황영하 임차권 확인. 전입·점유·확정일자 2022.03.18로 말소기준 2023.02.07보다 빠릅니다. 배당 후 부족액의 인수 여부를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 확약 범위가 임차권등기 말소에 그치는지 대항력까지 해소하는지를 원문으로 확인해야 합니다.
- 하락장 시세 적용. 전체 거래 평균 77,874,166원보다 최근 12개월 평균 39,500,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰도 해결책 아님. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수 추정액은 각각 79,367,083원·84,176,959원으로 커집니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 “대항력 보증금 95,000,000원”이 먼저다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 23,324,000원까지 떨어져 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 판단의 출발점은 황영하의 95,000,000원 대항력 보증금입니다. 현재 회차 예상 미배당액은 72,495,832원이고, 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조여서 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 39,500,000원, 최신 거래는 39,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -53.8%입니다. 따라서 최저가 할인율을 근거로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 확인되는 표현만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 현재 단계에서는 인수 위험을 유지하는 것이 안전합니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 크게 높고, 권리확인까지 필요한 D등급 물건입니다.
