인천지방법원 2025타경513797. 인천 중구 도원동 영진빌라 에이동 지하층 비02호, 전유면적 35.43㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 3,700만원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,269만1,000원까지 내려왔습니다. 소유자 최화숙은 2021년 7월 거래가 3,300만원에 취득했고, 서울보증보험이 청구금액 37,221,245원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면상 가장 큰 권리 쟁점은 보증금 3,450만원의 주택임차권등기입니다. 명세서에는 매수인에게 인수될 권리로 기재됐지만, 해당 등기에 대해 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 확약서가 유효하게 집행되고 임차권등기가 말소된다는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 확약은 을구 3번 주택임차권등기 한 건에만 적용됩니다. 현장조사에서 내부와 자세한 임대관계를 확인하지 못했으므로, 확약 밖의 별도 점유관계가 확인되면 그 위험은 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도원동 18-37 영진빌라 제에이동 지하층 제비02호 도로명: 인천광역시 중구 참외전로244번길 15-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.43㎡ · 지하층 |
| 건물 규모 / 준공 | 철근콘크리트조 · 지하 1층·지상 4층 · 1996.04.17 준공 · 14세대 |
| 소유자 | 최화숙 (2021.07.16. 거래가 33,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 12,691,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 37,221,245원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 확약보다 먼저 확인할 ‘기준권리 충돌’
산정된 말소기준권리를 그대로 적용하면 2021년 10월 전입한 주택임차권은 2001년 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 이후 경기신용보증재단·전북신용보증재단 가압류, 국세 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 근저당 말소 기재가 확인되는 만큼, “전입이 말소기준보다 늦다”는 결론 역시 원본 확인을 전제로 해야 합니다.
② 임차인·임차권 분석
| 구분 | 명의 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택임차권등기 | 한국토지주택공사 지하층 비02호 35.43㎡ 전부 | 34,500,000원 | 전입 2021.10.21 점유개시 2021.10.20 확정 2021.09.29 | 대항력 없음* | 우선변제 미상 배당요구 있음 | 승계성 신고 실질 인수 0원* |
* 대항력 없음 판정은 2001.03.23. 근저당이 유효한 말소기준권리라는 전제입니다. 실질 인수 0원은 서울보증보험의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권에 정상적으로 적용되고 등기가 말소된다는 전제입니다. 확약 적용 전 원권리 보증금은 34,500,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 23.9%
확인된 영진빌리지(A동) 거래 6건의 평균은 53,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 효력 전제 실질취득액인 12,691,000원은 실거래 평균의 23.9%입니다. 감정가 37,000,000원보다도 24,309,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 33.31㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 35.43㎡ | 4층 | 55,000,000원 |
| 2024.02 | 35.43㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 35.43㎡ | 1층 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 35.43㎡ | 1층 | 45,000,000원 |
| 2021.07 | 35.43㎡ | 지하층 | 33,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 53,000,000원 |
같은 전용면적의 지하층 거래는 2021년 7월 33,000,000원이며, 현재 최저가는 이 금액의 약 38.5%입니다. 다만 전체 평균에는 1층과 4층 거래가 포함되어 있으므로, 지하층의 채광·습기· 누수·환기·내부 수리 상태를 확인하지 않고 평균가를 그대로 적용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 628,438원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 16,900,000원 | 12,062,562원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 20,783,342원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 | 37,221,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 114,904,587원 중 채권자 배당액은 12,062,562원, 미배당액은 102,842,025원입니다. 위 배당은 2001년 근저당이 유효한 권리라는 전제이며, 2006년 말소 기재의 원본 확인 결과에 따라 순위와 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 12,691,000원 | 12,062,562원 | 102,842,025원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 8,883,700원 | 8,323,793원 | 106,580,794원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 6,218,590원 | 5,706,655원 | 109,197,932원 | 0원* |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액만 늘고, 확약서가 정상적으로 이행된다는 전제에서는 매수인의 주택임차권 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*입니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체보다 확약서의 효력·말소 절차와 지하층의 실제 상태가 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광성중고등학교 북측 인근으로, 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 동북측 직선거리 약 200m에 수도권지하철 1호선 도원역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 무난합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며 상하수도·위생·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 및 외국인 토지거래허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 완경사 토지이며 공시지가는 1㎡당 1,162,000원입니다.
- 환금성. 1996년 준공·14세대·지하층이라는 조건과 평균 3회 유찰 이력은 재매각 시 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 말소 여부. 을구 1번 근저당과 을구 2번 말소등기의 연결관계를 원본 등기부에서 확인하고, 실제 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 확약서 원문. 서울보증보험의 말소동의 확약서 원본에서 대상 부동산, 대상 임차권, 조건, 제출 주체와 말소 시점을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 별도 동의나 서류 제출이 필요한지, 매수인이 선행해야 할 조건이 있는지 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 한국토지주택공사 명의 임차권 외 실제 점유자·전입자·사업자등록 여부를 현장과 주민등록 관련 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 지하층 하자. 누수, 결로, 곰팡이, 하수 역류, 채광, 환기와 도시가스 작동 상태를 확인하고 수리비를 입찰가에서 공제해야 합니다.
- 명도. 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로 점유자가 존재할 경우 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 별도로 준비해야 합니다.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 체납 여부를 관리주체와 각 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성 기준. 실거래 평균 53,000,000원을 그대로 목표 매도가로 보지 말고, 지하층 동일 면적 거래 33,000,000원과 내부 상태를 중심으로 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리 확인 비용이 붙는다”
이 물건은 감정가 3,700만원에서 3회 유찰돼 1,269만1,000원까지 내려왔습니다. 확약서가 정상적으로 적용되면 보증금 3,450만원의 주택임차권 인수는 실질 0원이고, 실질취득액은 실거래 평균의 23.9%에 불과합니다. 숫자만 보면 강한 할인입니다.
하지만 매수 판단의 순서는 가격보다 권리가 먼저입니다. 2001년 근저당을 말소기준으로 삼은 산정과 2006년 근저당 말소 기재가 서로 충돌하고, 임차권 해소도 확약서의 구체적 효력에 달려 있습니다. 내부 이용상황과 임대관계가 확인되지 않은 지하층이라는 점도 무시할 수 없습니다. 확약서 원문·등기 원본·현장 점유를 모두 확인했을 때만 가격 메리트가 살아나는 물건입니다. 결론은 가격은 매력적이나, 권리는 조건부입니다.
