인천지방법원 2025타경513828. 인천 미추홀구 용현동 두호2차파크빌 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 8,200만원, 현재 최저매각가는 4,018만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 주택임차권 경예지나가 존재하고, 해당 임차권은 말소기준권리 이전 성립으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 129-2 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 44.81㎡ |
| 소유자 | 주식회사원프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2025년 11월 11일 강제경매개시결정으로 표시되어 있으나, 을구 7번 주택임차권은 2023년 9월 22일 설정되었습니다. 임차인 경예지나는 2021년 8월 20일 전입, 2021년 7월 23일 확정일자를 갖추었고 보증금은 75,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 인수권리가 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 경예지나 | 75,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
두호2차파크빌 동일 면적 최근 거래는 4건이며 평균 거래가는 68,750,000원입니다. 현재 최저가는 40,180,000원으로 단순 비교 시 평균 대비 낮지만, 임차보증금 미배당 인수액을 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.81㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 44.81㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 44.81㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 44.81㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 68,750,000원 | ||
현재 회차 기준 예상 인수액은 35,943,240원입니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 40,180,000원에 인수액을 더한 76,123,240원으로 계산해야 합니다. 단순히 최저가 4천만원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 임차인 경예지나 보증금 | 75,000,000원 | 39,056,760원 |
| 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 35,943,240원 | - |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현1,4동행정복지센터 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호이며 사용승인일은 2002년 2월 5일입니다.
- 환금성. 두호2차파크빌은 9세대 규모로 대단지 대비 거래 유동성은 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 경예지나 임차권등기와 주택도시보증공사 확약서 원본 내용을 반드시 확인하세요.
- 실질취득 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
- 명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계를 확인한 후 점유 이전 절차를 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수 리스크”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저가가 눈에 띄지만, 권리분석의 핵심은 임차권입니다. 경예지나의 보증금 7,500만원 중 현재 회차 기준 3,594만원이 배당 부족으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 40,180,000원의 최저가가 아니라 인수 가능성을 반영한 실질취득액입니다. 확약서 효력이 명확히 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.
