한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 손정자 임차인은 전입·확정일자 2024.06.17로 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 현재 회차 기준 배당 부족분 13,349,140원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
감정가
110,000,000원
다세대
최저가
37,730,000원
3회 유찰
실질취득
51,079,140원
최저가+인수 가능액
핵심지표
임차인 인수
13,349,140원
의정부지방법원 2025타경72662. 양주시 회정동 장한빌라 에이동 202호 다세대입니다. 감정가는 1억 1,000만원이었지만 세 차례 유찰을 거치며 최저가는 3,773만원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기상 근저당은 대부분 이미 말소된 상태이고 현재 경매개시결정만 남아 있지만, 점유자인 손정자 임차인의 대항력이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 66-14 장한빌라 에이동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 발코니, 현관 |
| 소유자 | 김금자 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 메리츠캐피탈 주식회사 / 58,200,043원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요
말소기준권리는 2025.07.04 강제경매개시결정입니다. 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 권리이며, 현재 경매로 소멸되는 구조입니다. 그러나 임차인 손정자는 전입신고와 확정일자가 모두 2024.06.17이고, 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 보증금 일부 인수 가능
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손정자 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 가능 |
⚠️ 실질취득 기준으로 판단 현재 최저매각가 37,730,000원에서 임차인 보증금 50,000,000원 중 배당되는 36,650,860원을 제외하면 13,349,140원 부족분이 발생합니다. 따라서 매수인은 최저가만 보는 것이 아니라 37,730,000원 + 13,349,140원 = 51,079,140원 수준의 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 임차인 손정자 보증금 | 50,000,000원 | 36,650,860원 |
| 메리츠캐피탈 | 58,200,043원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 가능액을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 시장 비교
장한빌라(8동9동)는 16세대 규모이며 1998.08.25 준공입니다. 확인된 최근 거래는 2021.09 전용 45.25㎡ 3층 50,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 50,000,000원이며 현재 최저가는 단순 비교 시 낮지만, 임차인 인수 가능액을 반영한 실질취득은 51,079,140원으로 최근 거래금액 수준을 넘어섭니다.
가격 판단 최저가 37,730,000원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차인 인수 위험을 반영하면 최근 거래 50,000,000원과 비슷한 수준입니다. 가격 메리트 판단은 반드시 실질취득 기준이어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 손정자 임차인의 부족 배당액 13,349,140원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 임차인이 존재하므로 배당 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대로 거래 표본이 제한적입니다.
- 권리 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 세 차례 유찰로 숫자상 최저가는 크게 낮아졌습니다. 그러나 대항력 임차인이 있는 경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 손정자 임차인의 배당 부족분을 포함한 실질취득 약 5,107만원 기준으로 보면, 최근 확인 거래 5,000만원과 큰 차이가 없습니다. 유찰 매력보다 임차인 인수 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
