인천지방법원 2025타경513862. 미추홀구 학익동 덕산하이츠 제3층 제301호, 전용 53.40㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 오진우이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 등기 숫자보다 을구 12번 주택임차권입니다. 임차인 박석은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 보증금 109,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차권 자체만 보고 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513862 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 669-13 덕산하이츠 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 53.40㎡ |
| 소유자 | 오진우 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 여부가 승부처
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박석 | 109,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 시 실질 0원 가능 |
박석은 2021.01.18 임대차계약, 2021.03.22 전입 및 점유개시, 2025.04.14 임차권등기를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인 구조입니다. 다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있어 통상적인 인수 계산과 구별해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 임차인 박석 보증금 | 109,000,000원 | 49,642,720원 |
| 기타 선순위·후순위 권리 | 772,727,727원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 59,357,280원입니다. 다만 확약 적용 시 해당 부족분은 매수인 인수액으로 반영하지 않습니다. 확약서 효력 확인이 핵심입니다.
④ 권리 리스크 체크
- 확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 권리. 2003년 근저당 등 다수 오래된 권리가 존재하며 배당 구조 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 가등기. 갑구 7번 가등기는 종류 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 최저가는 감정가 대비 49%로 낮아졌지만, 다세대 특성상 환금성과 실제 매수층을 함께 봐야 합니다.
- 임차권. 보증금 109,000,000원 자체보다 확약 적용 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다.
- 현장. 임대관계는 현장조사 미상 부분이 있으므로 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “임차권이 있다고 무조건 인수는 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 1억 900만원 임차보증금이라는 큰 인수 리스크가 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 판단을 바꾸는 핵심 요소입니다. 확약이 유효하면 임차권 인수는 실질 0원으로 정리될 수 있습니다. 다만 다세대 소규모 물건, 오래된 권리 이력, 세금 관련 검토사항이 남아 있어 확약서 확인 없는 단순 저가 낙찰 접근은 위험합니다.